I onda, negde nakon završetka kuće i prodaje, primećujete da je ime zajmodavca potpuno drugačije od kompanije koju ste izabrali.
Posle svega tog istraživanja i razmatranja, vaša hipoteka je prodata.
Može biti zastrašujuće i malo uznemiravajuće. Evo šta možete očekivati.
Tri dijela hipoteke
Kada se prijavite za hipoteku , postoje tri aspekta te hipoteke.
- Originator kredita
- Kreditna kompanija
- Servisna kompanija
Osoba sa kojom ćete se lično baviti je poreklo kredita: oni rade sve papire i oni vam pomažu da se prijavite za kredit. Poreklo pošalje aplikaciju kompaniji za kreditiranje. Ako ispunite svoje smjernice, oni odobravaju kredit i sada imate novac za kupovinu kuće. Kreditna kompanija može djelovati i kao servisna kompanija, ali će ih više nego vjerovatno prodavati drugoj kompaniji. Kompanija za servisiranje je kome napišete mesečnu proveru kako biste isplatili kuću.
Zašto bi se Vaša hipoteka prodala
Vaš originator kredita plaća proviziju za svaku hipoteku koju stavi.
Međutim, zajmodavac i serviser moraju da povrate svoj novac sporije, obično tokom 15 do 30 godina.
Ako je kreditna kompanija servisirala svaki zajam koji su finansirali, morali bi imati mnogo milijardi dolara na raspolaganju kako bi osigurali da imaju raspoloživu gotovinu za pružanje tih kredita.
Većina banaka i institucija bi se brzo prikupila za gotovinu ako bi servisirala svaki pojedinačni kredit. Umesto toga, oni će ih povezati zajedno (obično gomila zajmova sa sličnim nivoima rizika) i prodaju ih investitorima (često vladine agencije poput Fannie Mae ili Freddie Mac). Ove investicione kompanije prodaju ih kao obveznice (možda čak imate i deo vašeg portfelja koji je uložio u njih). Prodajom kredita, kreditna kompanija sada ima novac koji može da posudi drugom potencijalnom kupcu.
Šta očekivati sa novom kompanijom za servisiranje
Uobičajena je praksa za zajmodavca da proda hipoteku, a potpuno je zakonito da to učine bez vašeg pristanka. Ono što oni moraju učiniti, međutim, je da vam pruže upozorenje da će vaš kredit biti servisiran od strane drugog preduzeća.
I starački vlasnik kredita i novi vlasnik kredita moraju vam poslati obavještenje ne manje od 15 dana prije prenosa. Novi zajmodavac mora da obezbedi kontaktne podatke u roku od 30 dana nakon završetka prenosa, tako da znate gde da pošalju plaćanje i kako da stupite u kontakt ako vam je potrebna pomoć. I ne brinite ako pošaljete plaćanje stari zajmodavcu! Dobili ste grejs period od 60 dana, tako da vaš zajam neće biti neispravan ako napravite grešku s tom prvom proverom koja ide u novu kompaniju.
Šta je sa detaljima hipoteke? Vaša uplata će ostati ista (osim ako imate ARM kredit , u kom slučaju bi se kamata mogla prilagoditi). Vaš kredit će nastaviti da funkcioniše isto kao i stari zajmodavac, pa ako imate još 19 godina dok se ne isplati, i dalje imate još 19 godina. Jedina razlika će biti ime kompanije koju pišete na čeku (i adresu koju pošaljete).
Jedna stvar koja može imati veliki uticaj na vaše finansije su uslovi za modifikaciju kredita. Postoje dostupni programi koji vam omogućavaju da radite sa svojim zajmodavcem kako biste modifikovali uslove vašeg kredita, tako da vam je lakše plaćati svoje račune (kamatna stopa se može smanjiti, dužina kredita može biti produžena ili kredit može se pretvoriti iz varijabilne u fiksnu kamatu ).
Ako se vaš kredit prodaje tokom vremena kada prolazite kroz proces modifikacije, verovatno ćete morati da počnete svuda.
Kako izbjeći hipoteku
No, nakon svega toga, radite na pronalaženju tačno prave kompanije sa kojom želite da poslujete, da li možete nešto da uradite? Kakva su vaša prava kao zajmoprimca kada je reč o prodaji vašeg kredita?
Kada potpišete ugovor za vaš kredit, u većini njih postoji klauzula koja kažu da imaju pravo prodati hipoteku drugoj servisnoj kompaniji. Ako dobijete obaveštenje da se vaš kredit prodaje, u osnovi imate dve mogućnosti: idite zajedno sa njim ili refinansirajte sa drugom kompanijom .
Ako tek treba da potpišete papire, postoje načini da možete garantovati da će vaš kredit biti u vlasništvu i servisiran od strane kompanije sa porijeklom. Sve što treba da uradite je da pitate. Često veliki hipotekarni zajmodavci, poput banaka u cijeloj državi, neće dati to obećanje. Ali, manje i više lokalnih zajmodavaca, poput kreditnih sindikata, hoće. Ako želite izbjeći prodaju hipoteke, započnite pretragu kod lokalnih banaka i kreditnih sindikata.
Hipoteke se prodaju svakog dana
Najvažnije je da će vaša hipoteka verovatno biti prodata. Pomaže da se kamatne stope održe konkurentnim, on podstiče ekonomiju, a sasvim je verovatno da će se videti negativni efekti prodaje. Ali imajte na umu da se greške događaju. Proces je generalno besprekoran, ali se javljaju greške. Ako primetite da se vaša isplata promenila, uslovi su se promenili, ili se nešto ne čini pravim, počnite pozivom novog preduzeća za servisiranje kredita. Ako to ne uspije da ispravi stvari, možete podneti zahtjev preko Zavoda za zaštitu potrošačkih finansija.