Vodič za kupce i prodavce
Ova stranica se bavi iznajmljivanjem sopstvenih transakcija koje uključuju dom, ali tu postoje i druge vrste programa.
Šta je iznajmiti za posjedovanje?
Rentiranje za sopstveni je način da kupite ili prodate nešto s vremenom, dajući kupcu "opciju" za kupovinu u nekom trenutku u budućnosti.
Sa tradicionalnom kupovinom i prodajom, kupac i prodavac završe kupovinu manje ili više odmah nakon usaglašavanja sa uslovima (na zatvaranju), ali je iznajmljivanje za sopstvene potrebe različito.
Pod zakupom za sopstveni sporazum, kupac i prodavac slažu se mogućnost prodaje u nekom trenutku u budućnosti. Na kraju, zakupac / kupac odlučuje da li će se transakcija zaista dogoditi. U međuvremenu, kupac vrši plaćanja prodavcu, a deo ovih isplata (obično) smanjuje novac koji je potreban za kupovinu kuće kasnije.
Zašto kupiti iznajmljivanje za posjedovanje?
Iznajmljivanje sopstvenih programa može biti atraktivno za kupce, posebno one koji očekuju da će biti u jači finansijskoj poziciji u roku od nekoliko godina.
Kupujte sa lošim kreditom: Kupci koji se ne mogu kvalifikovati za stambeni kredit mogu započeti kupovinu kuće uz iznajmljivanje za sopstveni ugovor. Vremenom, oni mogu raditi na ponovnom izgradnji svojih kreditnih rezultata , a možda će moći dobiti zajam kada bude konačno vrijeme za kupovinu kuće.
Zaključavanje kupovne cene: Na tržištima s rastućim cenama kupaca, kupci mogu dobiti ugovor za kupovinu po današnjoj cijeni (ali kupovina će se dogoditi nekoliko godina u budućnosti). Kupci imaju mogućnost da se izjasne ako cijene kuća padnu, iako će to finansijski imati smisla ili ne, zavisiće od toga koliko su platili po ugovoru.
Test drive: Kupci mogu da žive u kući pre nego što počine da kupe imovinu. Kao rezultat toga, oni mogu da saznaju o problemima sa kucom, noćnim susedima i drugim problemima pre nego što bude prekasno.
Manje manje: Kupci koji su posvećeni domu i komšiluku (ali ne mogu da kupe) mogu ući u kuću koju će na kraju kupiti. Ovo smanjuje troškove i neprijatnosti kretanja nakon nekoliko godina.
Izgradnja kapitala: tehnički, iznajmljivači ne grade kapital na isti način kako vlasnici kuća rade. Međutim, plaćanja se mogu akumulirati i obezbijediti znatnu suma koju treba staviti na kupovinu kuće. Kupci mogu samo uštedjeti novac na štednom računu i umjesto toga koristiti te fondove (izbjegavajući zamke za stanarinu i poseduju mogućnost kupovine bilo koje kuće).
Zašto prodati iznajmljivanje za posjedovanje?
Prodavci mogu takođe imati koristi od iznajmljivanja za vlastite aranžmane.
Više kupaca: Ako imate problema sa privlačenjem kupaca, možete i na tržištu iznajmljivačima koji se nadaju kupovini u budućnosti. Ne svi imaju dobar kredit i mogu se kvalificirati za kredit, ali svima treba mesto za život.
Zaradite dohodak: Ako vam ne treba odmah prodati i iskoristiti novac za još jedno učešće , možete ostvariti prihod od iznajmljivanja dok se krećete ka prodaji nekretnina.
Veća cena: Možete tražiti višu prodajnu cenu kada nudite iznajmljujuću sobu. Vi pružate priliku za koju ljudi mogu biti voljni da plate. Renteri takođe imaju "opciju" da kupe kuću - koju nikad ne bi mogli koristiti - a fleksibilnost uvek košta dodatno.
Investiran zakupac: potencijalni kupac je verovatnije da se brine o nekretnini (i da se sarađuje sa susedima) od iznajmljivača bez kože u igri. Kupac je već uložen u imovinu i ima interes da ga održi.
Kako radi
Sve se može pregovarati: Renta za sopstvenu transakciju, poznatu i kao opcija zakupa, počinje ugovorom. I kupac i prodavac se slažu sa određenim uslovima, a svi uslovi mogu biti promenjeni tako da odgovaraju potrebama svima. U zavisnosti od toga šta vam je važno (bez obzira da li ste kupac ili prodavac), pre potpisivanja ugovora možete zatražiti određene funkcije.
Na primer, možda biste zatražili veću ili manju uplatu unapred, ako bi to bilo korisno za vas.
Savet je bitan: Obavezno pregledajte bilo koji ugovor sa advokatom za nekretnine, jer ove transakcije mogu biti komplikovane, a tu je i puno novca. Iznajmljivanje sopstvenih ponuda naročito je rizično za kupce. Nekoliko prevara iskoriste ljude sa lošim kreditima i velikim nadama da kupe kuću. Čak i sa poštenim prodavačem, moguće je oduzeti puno novca ako stvari ne idu kako je planirano.
Opcija kupovine: Na početku bilo koje zakupnine za sopstvenu transakciju, kupac plaća prodavcu mogućnost premije , koja je često oko pet posto krajnje kupovne cijene (iako je sigurno veća ili niža). Ova uplata daje kupcu pravo ili "opciju" - ali ne i obavezu - kupiti kuću u nekom trenutku u budućnosti.
Nema povrata: Početno plaćanje premije se ne može vraćati, ali se može primijeniti na kupovnu cijenu (ako kupac ikada kupi kuću, ona neće morati da prikupi toliko novca). Veća opcija plaćanja rizična je za kupce: ako se ugovor ne izvodi iz bilo kog razloga, ne postoji način da se taj novac vrati nazad. Prodavac obično dobije plaćanje premije nakon završetka zakupnine za sopstvenu transakciju.
Kupovna cena: Kupac i prodavac postavili su kupovnu cenu za kuću u svom ugovoru. U nekom trenutku u budućnosti (obično između jedne i pet godina, u zavisnosti od pregovora), kupac može kupiti kuću za tu cenu - bez obzira na to što je kuća stvarno vredna. Prilikom određivanja cijene, cena koja je veća od trenutne cijene nije neuobičajena (u suprotnom, prodavcu je bolje prodati danas). Ako se kuća povećala u vrednosti brže od očekivanog, stvari se razvijaju u korist kupca. Ako dom gubi vrednost, iznajmljivač verovatno neće kupiti kuću (delom zato što to možda nema smisla, a delom zato što iznajmljivač možda neće moći da se kvalifikuje za veliki kredit sa visokim odnosom kredita i vrednosti ). Kupci se obično primjenjuju na hipoteku kada dođe vrijeme za kupovinu kuće.
Mesečna plaćanja: Kupac / zakupac takođe vrši mesečne isplate prodavcu. Ove isplate služe kao isplate za plaćanje (pošto prodavac i dalje posjeduje imovinu), ali iznajmljivač obično plaća malo više svakog mjeseca. Dodatni iznos se obično pripisuje konačnoj kupovnoj ceni, tako da smanjuje količinu novca koju kupac mora da iskoristi prilikom kupovine kuće. Ponovo, dodatna premija "premija" je nepovratna - nadoknađuje prodavca da čeka okolo da vidi šta će kupac učiniti (prodavac ne može prodati imovinu bilo kome drugom, sve dok se ugovor sa iznajmljivačom ne završi).
Održavanje: Svi su uključivali koristi od dobro održavane kuće, ali ko treba da plati? U vašem sporazumu treba navesti ko je odgovoran za rutinsko održavanje i obimne popravke. Neki sporazumi kažu da je sve što je manje od 500 dolara odgovornost kupca, ali lokalni zakoni mogu komplikovati stvari (od vlasnika može biti potrebno da obezbede određene pogodnosti, čak i ako vaš sporazum govori drugačije).
Iznajmiti sopstvene štapove
Ništa nije savršeno, a to uključuje najam sopstvenih programa. Ove transakcije su komplikovane, i kupci i prodavci mogu dobiti neka iznenađenja. Nekoliko primera je navedenih u nastavku, ali spisak stvari koje potencijalno mogu pogrešiti je mnogo duže. Samo lokalni advokat za nekretnine može vam dati dobru predstavu o tome šta je u pitanju u vašoj situaciji, pa obavezno posjetite sa jednim prije nego što potpišete bilo šta.
Rizici za kupce
Forfeting money: Ako ne kupujete kuću - iz bilo kog razloga - gubite sav dodatni novac koji ste platili. Prodavci koji su lako iskušavani mogu vam otežati ili su neprivlačni za kupovinu.
Spori napredak: Možda planirate da poboljšate kredit ili povećate svoj prihod tako da se kvalifikujete za kredit kada se opcija završi, ali stvari možda neće uspeti kako je planirano.
Manje kontrole: još ne posedujete svojstvo, tako da nemate potpunu kontrolu nad njim. Vaš stanodavac bi mogao prestati da plaća hipoteku i gubi imovinu putem otuđenja , ili možda nećete biti odgovorni za odluke o glavnim predmetima održavanja. Isto tako, vaš stanodavac bi mogao izgubiti presudu ili prestati plaćati porez na imovinu i završiti zakupom na imovini . Sporazum bi trebao riješiti sve ove scenarije (a vlasniku ne može prodati dok imate opciju na imovini), ali zakonske bitke su uvijek veliki bol.
Pad cene: cene kuća mogu pasti i možda nećete moći ponovo da pregovarate o nižim otkupnim cenama. Zatim vam ostane mogućnost da odustanete od svih vaših opcija ili kupujete kuću. Ako vaš zajmodajac ne odobri veliki zajam, moraćete da donesete dodatni novac za zatvaranje za učešće.
Kasna plaćanja štete: U zavisnosti od vašeg dogovora, ukoliko ne plaćate stanarinu na vrijeme, možete izgubiti pravo na kupovinu (uz sva svoja dodatna plaćanja). U nekim slučajevima zadržavate svoju opciju, ali vaša dodatna uplata za mesec se ne "prebroja" i neće dodati iznos koji ste nakupljali za eventualnu kupovinu.
Kućna pitanja: Možda postoje problemi sa imovinom za koju ne znate sve dok ne pokušate da ga kupite (kao što su problemi sa naslovima). Obrišite stanarinu na sopstvenu kupovinu kao "stvarnu" kupovinu - dobijete proveru i proveru naslova pre ronjenja.
Prevare: Iznajmljivanje sopstvenih prevara je privlačan način za preuzimanje velikih suma novca od ljudi koji nisu u finansijski sigurnoj poziciji.
Rizici za prodavce
Nema sigurnosti: Vaš iznajmljivač možda neće kupiti, tako da morate ponovo početi i pronaći drugog kupca ili zakupca (ali bar imate dodatni novac).
Sporo novac: Ne dobijate veliki paušalni iznos, koji vam možda treba da kupite sledeću kuću.
Nedostatak apresijacije: Vi obično zaključavate prodajnu cenu kada potpišete stanarinu za svoj ugovor, ali cene kuća mogu porasti brže nego što ste očekivali. Možda ćete bolje iznajmiti mjesto i dobiti ugovor o prodaji u budućnosti (ili možda ne).
Pada cena kuće: cijene kuća mogu pasti, a ako vaš zakupac ne kupi, bilo bi vam bolje prodati imovinu.
Otkrivanje nedostataka: Kupci mogu otkriti greške koje niste nikad znali o drugačijem korišćenju kuće, a oni mogu odlučiti da ne kupuju. Možda vodovod može voditi par, ali ne i porodica od pet, i niko nije mogao da zna o tom problemu. Ne pokušavate nikoga prevariti - to je neispravnost koja se nikad nije pojavila pod prethodnim životnim aranžmanom - ali sada je to pitanje i morate ga otkriti budućim kupcima (ili popraviti).