Klijenti bi se odrekli nakon brojnih pokušaja.
Danas, srećan sam što kažem da su banke pretvorile ugao. Iako još uvek postoje džepovi razdora, čini se da banke i hipotekarne kuće rade prilično kredibilan posao da dobiju svoje kupce kroz proces bez previše stresa.
Mnogi naši klijenti dolaze kod nas na ivicu stečaja . Ponekad jednostavno nisu svesni svojih mogućnosti da modifikuju svoje kredite. Ponekad su kasno pre nego što pokušaju da izmene. Ponekad, banke nastavljaju sa otpisom, iako njihovi kupci pokušavaju da prodaju imovinu, refinansiraju ili počnu proces modifikacije. Prijavljujemo bankrotstvo da iskoristimo prednost automatskog boravka , naređenje kojim se zaustavljaju otpisi i druge akcije sakupljanja, daju dužnici (to je ono što mi zovemo ljudi koji arhiviraju predmete stečaja) malo prostora za disanje i ili eliminišu mnogo ili sve ostatak svog duga kroz slučaj iz Glave 7 , ili ih postaviti na plan otplate u slučaju glave 13 koji će se baviti ne samo njihovim dugovima za hipoteku, već i drugim obavezama.
Savezni modifikacioni program naziva se Home Affordable Mortgage Program ili HAMP. U ovom članku ćemo pogledati šta HAMP može učiniti i kako to funkcioniše u slučaju stečaja.
Dakle, koja je razlika između refinansiranja i modifikacije kredita?
Ako vam trebaju novi uslovi ili način da vaš dom učinite pristupačnijim, imate dva izbora: refinansiranje ili modifikovanje.
Refinansiranje zamenjuje stari zajam sa potpuno novim. Obično je refinancija dizajnirana da smanji kamatnu stopu ili da promeni manje povoljne uslove, kao što je prilagodljiva stopa, na povoljnije uslove. To može postići trenutni zajmodavac ili potpuno novi zajmodavac. Potrebno je da zajmoprimac bude kreditno sposoban i da vrednost imovine nije pala, tako da je kredit pod vodom (dužnik duguje više nego što vrijedi imovina.
Modifikacija menja uslove trenutnog kredita. Ne zahteva isti nivo kreditne sposobnosti koju refinansira, iako zajmoprimac mora da pokaže da će imati dovoljno prihoda da izvrši plaćanja. U stvari, program za modifikaciju kredita je osmišljen da pomogne domaćinima koji su pretrpeli neku vrstu finansijskog preokreta. Može biti trajno ili može biti privremeno ako postoji neki razlog da se sumnja da će se okolnosti zajmoprimca promeniti. Često postoji više fleksibilnosti u onome što kreditor može biti spreman da učini kreditom pristupačnim, ali kamatna stopa će često biti veća nego što bi zajmoprimac mogao dobiti refinansiranje.
Da li možete i dalje dobiti hipoteku prilikom stečaja?
Da. U stvari, mnogi od mojih klijenata uspešno su modifikovali svoje zajmove i izašli iz stečaja sa manje dugova i netaknute i ažurne hipoteke.
Ko može da se kvalifikuje za izmenu hipoteke?
To zavisi od vašeg servisa i da li je vaš kredit u vlasništvu banke, hipotekarne kuće ili entiteta poput Fannie Mae ili Freddie Mac. Svaki od njih ima svoje uslove i kriterijume. Ali generalno, verovatno ćete se kvalifikovati ako
- Vi trošite više od 31% prihoda mesečno na troškove stambenog zbrinjavanja (hipoteka, osiguranje, porez na imovinu, udruženja vlasnika kuce).
- U suprotnom, niste podobni za refinansiranje hipoteke.
- Vi ste ili delikventni ili u opasnosti od neizvršenja zbog promjene u finansijskim okolnostima.
- Vrednost kuće je opala, a dugujete više nego što vrijedi kuća.
HAMP modifikacije se mogu koristiti za modifikaciju kredita na primarnim rezidencijama i određenim osobinama za iznajmljivanje.
Šta podrazumeva izmena hipoteka?
Aplikacija
Prvo je aplikacija. Većina zajmodavaca će zahtevati dokaz o prihodima kako bi se osiguralo da zajmoprimac ima najmanje minimalnog prihoda za izvršavanje modifikovanih plaćanja. Većina zajmodavaca će takođe zahtijevati kreditni izvještaj, iako ne postoji potreban minimalni ili maksimalni kreditni rezultat. Ovo je obično da se utvrdi koliko duga zajmoprimac mora da servisira svakog meseca.
Isplate
Drugo je probni period. Kada se svi papiri završe, a zajmodavac utvrdi da će zajmoprimac verovatno ispuniti svoje minimalne zahtjeve, zajmoprimci će biti ponuđena prilika da se izvrši niz isplata za probni rad. Tri isplate su broj koji najviše vidim.
Nakon što su isplate suđenja uspješno izvršene, zajmodavac će donijeti konačnu odluku o modifikaciji i ponuditi izmjenu zajmoprimcu.
Koji će se uslovi kredita promeniti?
Cilj modifikacije HAMP-a je da kredit bude pristupačan za zajmoprimca i sprečava kreditora da izgubi više nego što mora. Zajmoprimac može praktično promeniti bilo koji od uslova plaćanja uključujući
- Smanjenje kamatne stope
- Pretvaranje kredita sa podesive stope na fiksnu stopu
- Proširenje dužine, na primjer od 30 do 40 godina
- Dodavanje zaostalih duga na zadnji deo kredita
- Odloži nekog direktora
- Oprosti nekom od direktora
Šta o modifikacijama i stečajima?
Kada neko podnese stečajni postupak, stečajni sud preuzima nadležnost nad skoro sve što se dotiče finansiranja filera. Dužnik (to je ono što mi zovemo osoba koja podnese stečaj) ima mogućnost da nastavi svakodnevne transakcije kao što su kupovina namirnica i plaćanje komunalnih računa, stvari koje nazivamo "običnim poslovima".
Modifikacija kredita nije "običan posao". Da li stečajni sud mora preduzeti mjere za odobravanje izmjene, u velikoj mjeri zavisi od toga da li je predmet Poglavlje 7 ili Poglavlje 13. U slučaju poglavlja 7, koji će obično trajati četiri do šest mjeseci, neki zajmodavci će tražiti od dužnika da pribavi sud odobrenje. U Poglavlju 13, od dužnika je uvek potrebno pribaviti sudsko odobrenje, bez obzira da li je to tražio ili ne. Da bi dobio saglasnost suda, advokat dužnika moraće podnijeti zahtjev sudu.
U slučaju iz Glave 13 , dužnik predlaže plan da plati dugove tako što izvrši plaćanje poverilaču koji distribuira novac koji je primljen na povjerioce koji su podneli odgovarajuće potraživanja . Plan mora uključiti određene vrste duga kao što su dospjela dospjela poreza na dohodak ili domaće obaveze podrške, kao što su dječija podrška i alimentacija. Može uključiti dugovanja duga hipotekarnoj kompaniji i osigurati dug kao što su automobili i uređaji.
Budući da se u skoro svakom slučaju, dugovanja za hipoteku uplaćuju u modifikaciju, advokat dužnika takođe će morati podnijeti zahtjev za izmjenu plana plaćanja u poglavlju 13 kako bi se uklonili zaostali dugovi. U zavisnosti od bilo kog drugog koje je dužnik mogao da postigne sa planom Poglavlja 13 - isplatiti prioritetni dug, kao što su nedavni porez na dohodak ili dječiju pomoć, ili učiniti plaćanje automobila pristupačnijim uključivanjem u plan 13. poglavlja - dužnika može odlučiti da slučaj iz Glave 13 više nije potreban ili je od pomoći. U tom trenutku, ona može razmotriti da li bi bilo preporučljivo da se slučaj pretvori u jedan u poglavlju 7 ili da se u potpunosti odbaci.
Kako funkcioniše u bankrotstvu
Evo primera: recimo da je dužnik podneo slučaj u poglavlju 13 i uključio 5,000 dolara u isplaćenu hipoteku. Nakon podnošenja slučaja iz poglavlja 13, dužnik podnosi zahtjev za modifikaciju kredita kod svoje hipotekarne kuće. Dok je u Poglavlju 13, on nastavlja sa plaćanjem u poglavlju 13, koji uključuje 5.000 dolara duguju kompaniji za hartije od vrednosti.
Recimo da je godinu dana nakon podnošenja predmeta odobrena izmjena hipoteke. Do tada, zajmodavcu je isplaćeno 1.000 dolara putem isplata za poverenika 13. poglavlja. Modifikacija kredita uključuje 4.000 dolara koja ostaje zbog dugovanja.
Dužnik ne želi više "ekstra" novca da ide u hipoteku, tako da će njegov advokat morati da uradi dve stvari. Prvo, advokat će podneti predlog stečajnom sudu kojim se traži od suda da odobri izmjenu hipotekarnog kredita. Ponekad se podnosi zahtjev za saslušanje pred sudijom. Ponekad se može postaviti na određeno vrijeme - često 24 dana - kako bi bilo koja zainteresovana strana dozvolila da joj se suprotstavi. Ako nijedan stranka nije predmet i uslovi su povoljni za dužnika, vrlo je verovatno da će stečajni sudija to odobriti. Ako se stranka protivi tome, modifikacija će biti postavljena za saslušanje kako bi se omogućilo svjedocima da svjedoče i raspravlja sudiju.
Kada jednom izda naredbu od suda kojom se odobrava izmjena, a dužnik zapravo ulazi u sporazum o izmjeni, njegov advokat će zatražiti od suda da promijeni uslove plana za otklanjanje neizmirenih obaveza prema hipotekarnom preduzeću. To će takođe podrazumijevati pokret. Proces je sličan zahtevu za modifikaciju kredita. Predlog je postavljen za saslušanje, ili ostaje u datom vremenskom roku da se poveriocima daju šansi da ga utvrdi i predmet, ukoliko je to potrebno.
Ili se dužnik može odustati od procesa izmjene plana i podneti zahtev za konverziju u poglavlje 7 ili zahtev za potpuno otpuštanje predmeta, u zavisnosti od toga šta bi se još dugo mogao skloniti njegovoj finansijskoj slici. Saznajte o bankrotskom softveru .