Pretvaranje kuće u iznajmljivanje može dozvoliti poreski gubitak
Julian Block, advokat
Većina ljudi će vam reći da je otpisivanje kućnih gubitaka na prodaju u privatnom smještaju nemoguće ili nije dozvoljeno, ali bi bile netačne. Generalno, poreski zakon IRS zabranjuje bilo koji odbitak za gubitak pri prodaji glavnog boravka. Međutim, on odobrava nekoliko izuzetaka za otpisivanje kućnih gubitaka u ličnom boravku.
Na primjer, zakon dozvoljava odbitak za gubitak od prodaje ličnog prebivališta koji je pretvoren u imovinu za iznajmljivanje.
Ali ograničava iznos otpisa. Bez odbitka za bilo kakav pad vrednosti pre nego što počnete da iznajmljate.
Polazna tačka je prilagođena osnovica imovine (1) u trenutku konverzije ili (2) fer tržišna vrijednost u trenutku konverzije, u zavisnosti od toga koja je niža. Nakon što odredite niže od (1) ili (2), povećajte tu iznos kako biste odražavali poboljšanja u kapitalu u periodu koji povećava njegovu vrijednost. Zatim, oduzmite odbitke u periodu naplate za amortizaciju. Ono što konačno stiže je prilagođena osnova nekretnine u trenutku prodaje. Kada prodate, kapa na odbitku gubitka je iznos koji po osnovu prodaje na tržištu prelazi prodajnu cenu.
Na kiselom tržištu nekretnina, prilagođena osnova nekretnine u trenutku prodaje mogla bi biti značajno niža od prvobitnog troška. Kao opšte pravilo, osnova počinje kao izvorni trošak, uključujući sve preuzete dugove kao što je prva ili druga hipoteka , plus prilagođavanja gore ili dole.
Prilagodite prema gore kako biste odrazili izdatke za određene troškove poravnanja ili zatvaranja vezane za kupovinu, kao što su pravne naknade i / ili poboljšanja. Prilagodite se nadoknadom za iznos dobitka od prodaje pre 7. maja 1997. godine u jednoj kući u kojoj je porez bio odložen. Sva ova prilagođavanja prvobitnih troškova rezultiraju prilagođenom osnovom.
Primer: 2001. godine kupujete svoj prvi lični stan za 200.000 dolara. 2003. godine, vi se iselite iz kuće i iznajmljujete. U to vrijeme vi utvrdite da je njegova fer tržišna vrednost 180.000 dolara. Posle toga, uzimate deprecijaciju od 20.000 dolara i prodajete imovinu za 150.000 dolara.
Možda mislite da je vaš gubitak 50.000 dolara - razlika između prvobitnog troška od 200.000 dolara i prodajne cene od 150.000 dolara. Ali IRS ograničava vaš gubitak na samo 10.000 dolara - iznos po kojem je prilagođena osnovna cena od 160.000 dolara (poštena tržišna vrednost od 180.000 dolara u vrijeme konverzije minus rentna amortizacija od 20.000 dolara) prevazilazi prodaju od 150.000 dolara cijena.
Kada je period zakupa manji od jedne godine, IRS može tvrditi da gubitak treba odbiti na osnovu toga što je pretvaranje prebivališta na imovinu za iznajmljivanje bilo privremeno, a ne trajno. Njegove smjernice za kućne prodavce upozoravaju da "niste promijenili svoj dom na iznajmljivanje imovine ako privremeno iznajmite svoju staru kuću pre prodaje." Međutim, smjernice o onome što je privremeno i trajno uopšte ne predstavljaju poslednju riječ. Oni samo odražavaju zvanični stav IRS-a o pitanju i nisu obavezujući za sudove.
Ni u skladu sa smjernicama, IRS neće smatrati da je lični boravak pretvoren u imovinu za iznajmljivanje "ako stavite svoj dom u nekretninu za iznajmljivanje ili prodaju i nije iznajmljen". Prevod: Morate uskoro iznajmiti kuću prije nego što uzimate gubitak. Ovo ograničenje je potvrđeno od strane sudova.
U slučaju sumnje, uvek proverite kod profesionalnog poreskog knjigovođa ili CPA pre nego što zatražite kućne gubitke u ličnom boravku. Takođe, proverite kod IRS-a kako biste bili sigurni da ste u skladu sa novim poreskim zakonima, koji se menjaju svake godine. Porez na imovinu u nekim državama poput Kalifornije sada je ograničen na maksimalni iznos od 10.000 dolara po poreskom zakonu Trumpa.
Julian Block je poreski ekspert iz Larchmonta u Njujorku.
Uredio Elizabeth Weintraub, stručnjak za kupovinu kuća.
U vrijeme pisanja, Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006, je Broker saradnik u Lyon Real Estate u Sacramentu, Kalifornija.