Čitalac pita: "Ja posedujem ličnu rezidenciju, vrijedi više od preostalog glavnog salda na hipoteki.Moj zajmodavac je spreman da mi dopusti da refinansiraram više od salda postojeće hipoteke. Znam da poreska pravila dozvoljavaju da odbijem kamatu kada refinansira hipoteku sve dok je isti iznos kao i postojeći balans. Ali kako su poreske olakšice ograničene za refinansiranje hipoteke? "
Odgovor: Julian Block , advokat
Kada se kamatne stope smanjuju, milioni domaćinstava, baš kao i vi, udavite se sa zajmodavcima kako bi refinansirali svoje hipoteke. Pre nego što pređete na refinansiranje hipoteke , pametno je upoznati sa nezgodnim poreskim propisima o tome šta je ili nije odbit za plaćanje kamata. Evo nekih podsetnika o tome kako pravila rade na refinansiranju hipoteke:
Pravila refinansiranja hipoteke za odbitke od poreza
Da li zajmoprimci imaju pravo da odbiju kamatu na višak iznosa zavisi od toga kako koriste prihod od refinansiranja hipoteke i iznosa prihoda. Kada zajmoprimci koriste iznos koji prelazi postojeću hipoteku za kupovinu, izgradnju ili značajno poboljšanje glavnih rezidencija, što znači stanove tokom cijele godine, ili druge kuće poput odmora od odmora, njihove kamate plaćaju prema pravilima za zajmove za kuću. Ova pravila omogućavaju im da odbiju cjelokupni interes sve dok višak plus svi ostali krediti za kupovinu stanova ne prelaze 1.000.000 dolara, što smanjuje na 500.000 dolara za vjenčane parove koji podnose poseban povratak.
Kada zajmoprimači koriste višak za druge svrhe, drugi set pravila zabranjuje odbitke za plaćanja kamate na "potrošačke kredite". Ova široka kategorija obuhvata račune za kreditne kartice, auto kredite, medicinske troškove i druge lične dugove kao što su zakasneli savezni i državni porezi. Postoji, međutim, ograničeni izuzetak za kamatu na studentske kredite, jedan od onih "odozgo-on-line" oduzimanja da bi došao do prilagođenog bruto prihoda, iznos na poslednjoj liniji prve stranice formata 1040.
Izuzeci od pravila o refinansiranju poreskih odbitaka od hipoteke
Međutim, većina zajmoprimaca je u mogućnosti da preklapaju ova ograničenja na odbitke za interes potrošača, zahvaljujući pravilima za zajmove za domaći kapital . Ova pravila omogućavaju im da odbiju sve kamate sve dok iznos koji prelazi postojeću hipoteku plus sve ostale zajmove na domaćem kapitalu ne prelaze 100.000 dolara, pa se smanji na 50.000 dolara za vjenčane parove koji podnose poseban povrat. Ne razlikuje se kako zajmoprimci koriste sredstva.
Kada su njihovi refinansirani zajmovi delimično krediti za kupljenu kuću i delimično zajmovi za domaći kapital, postoji ukupna granica od 1.100.000 dolara, 1.000.000 dolara do domaće akvizicije i duga od 100.000 dolara na domaćem kapitalu, pa se smanjuje na 550.000 dolara za vjenčane parove koji se podnose pojedinačno.
Kada krediti premašuju plafon od 1.000.000 dolara za kupljene kredite za kuću i 100.000 dolara za zajmove za domaći kapital, višak se uglavnom kategorizuje kao nepotreban lični interes. Opšta zabrana je podložna izuzecima za sredstva iz kredita koji se koriste u poslovne ili investicione svrhe.
Mortgage refinancing porezne odbitke za poreske obveznike podložne AMT
Još jedno ograničenje odnosi se na stalno rastući broj dužnika koji opterećuju AMT (alternativni minimum poreza).
AMT dozvoljava odbitke za kamate za kredite za sticanje kuce do $ 1,000,000. Ali AMT pravila odbijaju sve odbitke za kamate na zajmove za domaći kapital za prvu ili drugu kuću, osim ako se prihodi od zajma ne koriste za kupovinu, izgradnju ili značajno poboljšanje stanova; jedan od razloga zašto reklame za kredite za domaći kapital često utiču na problematično pitanje odbitka poreza.
Julian Block je poreski advokat u Larchmontu u Njujorku.
U vrijeme pisanja, Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006, je Broker saradnik u Lyon Real Estate u Sacramentu, Kalifornija.