Gdje dobiti kredite za kupovinu zemljišta
Lakoća i trošak zaduživanja će zavisiti od vrste imovine koju kupujete:
- Zemljište u kojem namjeravate graditi u bliskoj buducnosti
- Sirotina koju ne nameravate razviti
U većini slučajeva, zemljišni zajmovi su relativno kratkoročni krediti, koji traju dve do pet godina prije nego što je dospjelo balon . Međutim, postoje dugoročni krediti (ili se možete pretvoriti u dugoročni kredit), posebno ako gradite stambeni dom na imanju.
Kupi i izgradi u jednom koraku
Zajmoprimci su najpovoljniji za pozajmljivanje kada imate planove da izgradite svoju imovinu. Držanje sirovog zemljišta je špekulativno. Zgrada je takođe rizična, ali banke su udobnije ako želite dodati vrijednost imovini (dodavanjem kuće, na primjer).
Građevinski krediti: Možda ćete moći koristiti jedan kredit za kupovinu zemljišta i izgradnju fonda . Ovo vam omogućava da trpite manje papira i manje troškova zatvaranja. Štaviše, možete osigurati finansiranje za ceo projekat (uključujući završetak izgradnje) - nećete zaglaviti držati zemlju dok tražite zajmodavca.
Planovi izgradnje: Da biste dobili odobrenje za građevinski kredit, potrebno je da predstavite planove svom zajmodavcu, koji će želeti da vidi da iskusan graditelj radi na poslu. Sredstva će se distribuirati tokom vremena, jer projekat napreduje, tako da će vaši izvođači morati da prate, ako očekuju da će biti plaćeni.
Značaj zajma: Građevinski krediti su kratkoročni krediti, obično koristeći kamate samo plaćanje i traje manje od godinu dana (idealno je projekat do tada završen). Posle tog vremena, kredit se može pretvoriti u standardni 30-godišnji ili 15-godišnji kredit, ili ćete refinansirati kredit koristeći novu strukturu kao kolateral .
Uplata: Za pozajmljivanje zemljišta i troškova izgradnje, potrebno je izvršiti uplatu . Planirajte da dođete sa 10 do 20 procenata budućeg vrednosti kuće.
Gotovi lotovi protiv sirovog zemljišta
Ako kupujete puno koji već ima komunalne usluge i ulični pristup, lakše ćete dobiti odobrenje.
Sirovo zemljište: Sirovo zemljište još uvek može biti finansirano, ali zajmodavci su više oklevani (osim ako to nije tipično za vašu oblast - na primjer, neke oblasti se oslanjaju na propane, bunare i septičke sisteme). Za vašu imovinu je skupo dodati stvari poput kanalizacionih linija i električne energije, a postoje brojne mogućnosti za neočekivane troškove i kašnjenja.
Uplata: Ako puno kupujete (na primjer, u podjelu za razvoj), možda ćete moći da spustite čak 10 ili 20 posto. Za sirovu zemlju planirajte na minimum od 30 posto, a možda ćete morati donijeti 50 posto na sto kako biste dobili odobrenje.
Funkcije kredita: Finished lotovi su manje rizični za zajmodavce, tako da je verovatnije da ponude građevinske kredite u jednom koraku koji se nakon završetka izgradnje pretvaraju u "trajne" (ili 30-godišnje) hipoteke. Sa nedovršenim grupama, zajmodavci imaju skratiti rokove kredita (na primjer, pet do deset godina).
Smanjenje rizika zajmodavca: Ako kupujete sirovo zemljište, niste nužno dobijali loš zajam. Možete poboljšati svoje šanse da dobijete dobar posao ako pomognete kreditoru da upravlja rizikom. Možda je moguće dobiti dugoročne kredite, niže kamate i manji iznos plaćanja. Faktori koji pomažu uključuju:
- Visoki kreditni rezultat (iznad 680), koji pokazuje da ste se u prošlosti uspješno zaduživali i vratili.
- Nizak odnos duga i prihoda, što ukazuje na to da imate dovoljno prihoda da izvršite potrebna plaćanja.
- Mali iznos kredita, što rezultira manjim isplatama i imovinom koja je najverovatnije lakša za prodaju.
Nema planova za razvoj
Ako kupujete zemljište bez planova za izgradnju kuće ili poslovne strukture na zemljištu, dobivanje zajma će biti teže. Međutim, postoji nekoliko opcija za finansiranje.
Lokalne banke i kreditne unije: Počnite ispitivanjem sa finansijskim institucijama koje se nalaze u blizini zemlje koje planiraju da kupite. Ukoliko već ne živite u toj oblasti, vaši lokalni zajmodavci (i online zajmodavci ) mogu se oklevati odobriti kredit za slobodno zemljište. Lokalne institucije poznaju lokalno tržište i možda imaju interes da olakšaju prodaju na području koje gledate. Iako lokalne institucije možda žele da pozajmljuju, mogu i dalje tražiti do 50 odsto kapitala i relativno kratkoročnih kredita.
Osnovni kapital: Ako imate u svom domu značajan kapital , možda ćete moći da pozajmite protiv tog kapitala sa drugom hipotekom . Ovim pristupom, možda ćete moći da finansirate sve troškove zemljišta i izbegnete korišćenje dodatnih zajmova. Međutim, uzimajući u obzir značajan rizik koristeći svoj dom kao kolateral - ako niste u mogućnosti da izvršite plaćanja na zajam, vaš zajmodavac može uzeti vaš dom u zatvoreniku . Dobra vijest je da bi kamatne stope na zajmu za domaći kapital mogle biti niže od stope na kredit za kupovinu zemljišta.
Komercijalni zajmodavci: Posebno ako koristite imovinu za poslovne potrebe ili investiranje, komercijalni zajmodavci mogu biti opcija. Da biste dobili odobrenje, moraćete ubediti kreditnog službenika da ste u razumnom riziku. Otplata može trajati samo deset godina ili manje, ali se plaćanja mogu izračunati pomoću rasporeda amortizacije od 15 godina ili 30 godina. Komercijalni zajmodavci mogu biti više prilagođeni kada je u pitanju kolateral. Oni vam mogu dozvoliti da daju lične garancije svojim prebivalištem, ili biste mogli da koristite druga sredstva (kao što su investicioni fondovi ili oprema) kao kolateral.
Finansiranje vlasnika: Ako ne možete dobiti kredit od banke ili kreditne unije, trenutni vlasnik nekretnine može biti voljan da finansira kupovinu. Naročito sa sirovim zemljištem, vlasnici mogu znati da je kupcima teško dobiti finansiranje od tradicionalnih zajmodavaca i možda neće biti žurno da izađu iz gotovine. U takvim situacijama, vlasnici obično dobijaju relativno veliko učešće, ali sve se može pregovarati. Rok otplate od 5 do 10 godina je uobičajen, ali se plaćanja mogu izračunati koristeći duži raspored amortizacije. Korišćenje finansiranja vlasnika je da nećete platiti iste troškove zatvaranja koje biste plaćali tradicionalnim zajmodavcima (ali i dalje vrijedi platiti za istraživanje naslova i granica - pošteni vlasnici zemljišta mogu napraviti greške).
Specijalizovani zajmodavci: Ako samo čekate pravo vrijeme za izgradnju ili izaberete dizajn za vašu kuću, verovatno ćete morati koristiti gore navedena rješenja. Ali, ako imate neobične planove za vašu imovinu, može postojati kreditor koji se fokusira na vašu namjenu za zemljište. Za razliku od banaka (rad sa osobama koje grade kuće, uglavnom), specijalizovani zajmodavci čine tačku razumevanja rizika i koristi drugih razloga za vlasništvo nad zemljištem. Oni će biti spremniji da rade sa vama jer ne moraju da otkriju jednokratni dogovor. Ovi zajmodavci mogu biti regionalni ili nacionalni, pa pretražujte na internetu za sve što imate na umu. Na primjer:
- Očuvanje prirodnih resursa
- Vanjska rekreacija na privatnoj imovini
- Solarna ili vjetroelektrana
- Ćelijske ili emitovane kule
- Poljoprivreda ili upotreba stoke, uključujući rančiranje, organske farme, hobi farme i konjske usluge
Savjeti za kupce
Uradite svoj domaći zadatak pre nego što kupite zemlju. Možda ćete videti svojstvo kao prazan šablon pun potencijala, ali ne želite da pređete preko glave.
Troškovi zatvaranja: Pored kupovne cene, možete dobiti i zatvaranje troškova ako dobijete kredit. Potražite naknade za poreklo, troškove obrade, troškove provere kredita, naknade za procjenu i još mnogo toga. Saznajte koliko ćete platiti i odlučiti o konačnom finansijskom rješenju sa tim brojevima. Za relativno jeftinu imovinu troškovi zatvaranja mogu biti znatan procenat kupovne cene.
Preuzmi istraživanje: Nemojte pretpostavljati da trenutne linije ograda, markeri ili "očigledne" geografske karakteristike tačno pokazuju granicu svojine. Uzmite profesionalca da popuni granični pregled i potvrdite pre nego što kupite. Trenutni vlasnici nekretnina možda ne znaju šta posjeduju, a to će biti vaš problem nakon kupovine.
Provjerite naslov: Posebno ako neupućeno pozajmljujete (na primjer, koristeći vlastiti kapital ili finansiranje prodavca), uradite šta profesionalni zajmodavci rade - pretragu naslova. Saznajte da li postoji bilo kakva liens ili druga pitanja sa imovinom pre nego što predate novac.
Budžet za ostale troškove: Kada ste vlasnik zemljišta, možda ćete biti na kuku za dodatne troškove. Pregledajte te troškove kao dodatak svim isplatama koje ćete platiti za zemljište. Potencijalni troškovi uključuju:
- Opštinske ili županijske takse (proverite kod svog poreskog savjetnika da vidite da li se kvalifikujete za odbitak)
- Osiguranje na praznom zemljištu ili napuštenim zgradama
- Udruženja domaćinstava (HOA), ako je primjenjivo
- Potrebno je bilo kakvo održavanje, kao što je popravljanje ograda, upravljanje drenažom itd.
- Troškovi izgradnje, ako se ikada odlučite za izgradnju, dodavanje usluga ili poboljšanje pristupa imovini
- Naknade za dozvolu, za bilo koju aktivnost koju ste planirali na imanju
Poznajem pravila
Kada vidite prazno zemljište, možete pretpostaviti da je sve moguće. Međutim, lokalni zakoni i zahtjevi za zoniranje ograničavaju ono što možete učiniti - čak i na svojoj privatnoj imovini. HOA pravila mogu biti naročito frustrirajuća. Razgovarajte sa lokalnim vlastima, advokatom za nekretnine i susedima (ako je moguće) pre nego što se složite da kupite.
Ako otkrijete bilo kakve probleme sa nekretninom koju imate na pragu, pitajte za izmene. Možda ćete biti bez sreće, ili ćete možda moći da uradite ono što želite nakon što sledite odgovarajuće procedure (popunjavanjem papirologije i plaćanjem naknada). Verovatno će biti lakše ako tražite dozvolu umesto da uznemirite svoje komšije.