Odgovaraju se vaša poreska pitanja o depresijaciji kancelarije u kući
U narednih nekoliko godina planiram da prodajem svoj dom. Jednu od prostorija koristim isključivo kao kućni ured za moje poslovanje. Zahtevam odbitke u kućnoj kancelariji za proporcionalno učešće amortizacije i druge troškove vezane za poslovnu upotrebu sobe, baš kao što sam odbacio svu opremu i namještaj punjene u kancelariju. Kako poreska pravila rade kada prodam svoj dom?
Odgovor:
Pre 2002. godine pravila su bila teža ako ste iskoristili deo svog boravka u poslovne svrhe, a potom ste prodali svoj dom. Da, zakon dozvoljava isključenje - pobjeći od poreza - dobiti od prodaje glavnog prebivališta. Iznos izuzeća iznosi čak 250.000 dolara za pojedinačne osobe i vjenčane parove koji podnose poseban povratak , a 500.000 za bračne parove koji podnose zajedničke povratke . Ali ta pravila dozvoljavala su isključenje samo za deo dobiti koji se može pripisati boravišnom dijelu, kojim se zabranjuje bilo kakvo isključenje za dobitak u kancelarijski dio.
Residence vs. Business Treatment
U suštini, IRS je postupao sa ovakvom vrstom prodaje kao da ste prodali dva komada imovine: jednu rezidenciju i drugu poslovnu imovinu. Shodno tome, morali ste napraviti odvojene proračune za rezidenciju i poslovne prihode, podjelu prodajne cijene, prodajnih troškova i osnove između prebivališta i poslovnih dijelova.
IRS je ukinuo stara pravila i zamenio ih novim onima koji su odbacili raspodjelu između prebivališta i poslovanja. Prodaja predstavlja jedinstvenu transakciju dokle god su kućna kancelarija i stambeni dio u jednoj stanici - "stanarskoj jedinici", kako to kažu agencije. Shodno tome, neko poput vas može isključiti celokupnu dobit, uprkos korištenju dela kuće za posao.
Povraćaj amortizacije
Ova pauza podleže ograničenju "povratka" dizajniranim da spreči dvostruku korist. Vi izgubite bilo kakvo isključenje za deo dobiti koji je jednak bilo kojim dozvoljenim odbitkama ili dopuštenim u kućnoj kancelariji poslije maja 1997. godine. Umjesto toga, plaćate poreze na taj dio. Dozvoljeno ili dozvoljeno znači ono što ste ranije tvrdili ili, ako ste zatražili manje od toga što ste mogli zatražiti, iznos koji ste mogli potraživati. S tim u vezi, nova pravila se ne razlikuju od onog što su vam stara pravila obavezala.
Ono što IRS postiže je da povratite amortizacije koji su vam omogućili da smanjite poreze u prethodnim godinama. Agencija i dalje primenjuje pravila ponovnog povraćaja čak i ako prestanete da koristite tu prostoriju iz poslovnih razloga, a čitav dom je glavno prebivalište najmanje dve godine od petogodišnjeg perioda koji se završava na datum prodaje.
Relief iz Povratka
Da biste se kvalifikovali za oslobađanje od povraćaja , morate pokazati pomoću "odgovarajućih evidencija ili drugih dokaza" - obično su dovoljni prošli povratnici - "da je dozvoljeno odbijanje od amortizacije manje od dozvoljenog iznosa." Zatim iznos koji ste " ne može se isključiti je dozvoljena količina. "
Da biste ilustrovali, pretpostavite da vas je matična kuća kvalifikovala da zahtevate amortizaciju, ali možete pokazati da nikada niste tražili.
Zatim ne postoji smanjenje iznosa isključenja i nema povratka.
Porezna obaveza zbog povučene amortizacije
Povraćena amortizacija se oporezuje sa maksimalnom stopom od 25%, umjesto najviše stope od 15 procenata za dugoročne kapitalne dobiti, plus važeći porez na dohodak države. Prijavite ovaj vraćeni iznos u Prilogu D (Kapitalne dobiti i gubici), a ne Obrazac 4797 (Prodaja poslovne imovine). S druge strane, ne trpite povratak drugih troškova, kao što su porezi na nekretnine i hipoteka .
Kao i kod bilo kakvih pitanja vezanih za porez, konsultujte se s vlastitim proizvođačem poreza.
Julian Block je advokat, sindicirani kolumnista i bivši specijalni agent IRS (kriminalistički istraživač). Ovaj članak je izostavljen uz dozvolu iz pamfleta: "Vodič za kućnu prodavnicu za poreske štednje: jednostavni načini za bilo kojeg prodavca da smanji porez do zakonskog minimuma", koji se može naručiti slanjem 19,95 dolara za postpaid kopiju J. Bloku, 3 Washington Sq., # 1-G, Larchmont, NY 10538.
Od ovog pisanja, Elizabeth Weintraub, Cal BRE # 00697006 je broker-saradnik u Lyon Real Estate u Sacramento, CA.