Taj odbitak nekretnina ne bi bio toliko jasan kako izgleda
Reality vs. Theory
U teoriji, pravi tip nekretnina za iznajmljivanje može biti dobra investicija, naročito kada se u obzir uzme mogućnost korišćenja pridruženih poreskih odbitaka.
I, naravno, ključna prednost je da koristite nečiji novac za isplatu imovine i akumulaciju imovine.
Ali stvarnost uvek ne odražava teoriju. Na primjer, pretpostavimo da želite kupiti četvoroks. Sakupljate sve relevantne informacije, stvari kao što su otkupna cijena, učešće, uslovi finansiranja, popravke novca koje biste morali uložiti u njega unapred, porez na nekretnine, procijenjeni godišnji troškovi održavanja i očekivane zakupnine. Zatim dodate očekivanu stopu upražnjenosti i dodatne troškove koji bi mogli da se rastu.
Sve to podudarajte sa bilo kojim potencijalnim poreskim odbitkom koji će vam pružiti imovina. Pokrenite brojeve pomoću tabele tako da možete videti učinak bilo koje odbitke poreza na imovinu za nekretnine koje možete koristiti. Tabelarna tabela treba da sadrži vašu poresku grupu i vašu sposobnost da iskoriste neto gubitak u zakupu kako bi kompenzovali ostale prihode.
Osiguranje osnove za oduzimanje poreza na imovinu
Kada posjedujete nekretninu za iznajmljivanje, možete osloboditi imovinu, a to stvara gubitak porezne perspektive češće nego što nije, čak i kada vaš prihod od zakupa pokriva sve troškove.
Ovaj gubitak se često naziva odbitak poreza na imovinu. Bilo da ga možete koristiti, ovisi o tome koliko drugih prihoda imate.
Ako imate premalo oporezive prihode, gubitak vam ne koristi mnogo. A ako imate previše oporezivog prihoda - $ 150,000 ili više ako ste siromašni od 2017. godine - ne smijete koristiti gubitak, primjenjuju se ograničenja u vezi sa količinom gubitka koji možete potraživati ako se vaš modifikovani prilagođeni bruto prihod pada između 100.000 i 150.000 dolara.
Ovi brojevi se odnose na porezne obveznike i glave poreskih obveznika domaćinstva, kao i na one koji su u braku i podnose zajedno. Isecite ih na pola ako ste oženjeni i podnesite poseban povratak.
Ako pada negde između ovih parametara, poreski odbitak nastao zbog vlasništva nad nekretninom, može biti povoljan.
Recimo sada da vam treba duže od očekivanog da dobijete imovinu u formu spremne za iznajmljivanje. Pored toga, ispostavlja se da su zakupnine koje možete zapuniti manje od onog što vam je agent rekao da će biti. Možda ste obračunali neke od njih sa stopom upražnjenosti koju ste izračunali, ali verovatno se osećate kao da možda kupovina imovine nije bila tako pametan potez.
Ali odbitak poreza koji ste stvorili štedeli ste sa 4.000 do 5000 dolara poreza. To je pravi novac koji bi se uplaćivao u IRS u tekućoj godini kako bi se to moglo izjednačiti.
Kako poreska odbitak utiče na druge planske odluke
Ono što se odlučite finansijski u jednom delu svog života, poput kupovine investicione nekretnine, može uticati na ono što radite u drugim dijelovima vašeg života, kao što je ulaganje u 401 (k) ili Roth IRA. Ako shvatite $ 4,000 do $ 5,000 u poreskoj uštedi, a sve ostale stvari budu jednake, da li biste povećali svoje 401 (k) doprinose?
Nije nužno. Zbog gubitaka u zakupu i vaših drugih odbitaka, vaša efektivna stopa poreza bi mogla biti pokrenuta na oko 15 procenata. Možda nema smisla uložiti odbitak novca u vaš 401 (k) plan da biste uštedeli samo 15 posto, a onda možda platite višu poreznu stopu na 10 godina niz put kada povučete novac. Doprinos Roth IRA- a bi imao smisla u ovoj situaciji.
Uverite se da odvojite vrijeme da naučite i razumeju sva pravila i posledice poreske situacije i / ili unajmite kvalifikovanog finansijskog savetnika pre nego što izađete i preuzmete tu imovinu za iznajmljivanje - pa čak i nakon što počnete da ostvarujete gubitke u poreske svrhe.