Definicija: otvorena lista omogućava vlasniku da proda svoj dom sam sebi kao prodaju za vlasnika . To je neekskluzivni ugovor, što znači da vlasnik može izvršiti otvorene listinge sa više od jednog brokera za nekretnine i platiti samo brokera koji dovodi kupca koji je ponudila čija ponuda vlasnik prihvata.
Velika razlika je što će vlasnik verovatno platiti samo prodajnu brokersku proviziju, što je oko polovine tipičnih naknada.
Razlog je taj što vlasnik nije predstavljen. Stoga vlasnici ne plaćaju brokera da zastupaju vlasnika, već plaćaju brokera da zastupaju kupca. Međutim, udarac je ako vlasnik sazna kupca sama, vlasnik neće dugovati nikakvu proviziju .
Zašto bi prodavac koristio otvoreni oglas?
Prodavci mogu razmotriti otvorenu listu nad ekskluzivnom pravom za prodaju , na primjer, ako na tržištu ima puno kupaca. To je zato što se otvoreni listing može zasebno pregovarati sa svakim brokerom nekretnina, a komisije mogu biti različite jedne od drugih ili identične, što god da se može pregovarati. Prodavcu daje više fleksibilnosti, iako može ograničiti broj kupaca koji bi mogli da kupe kuću.
Međutim, ako na tržištu postoji više kupaca od prodavaca sa atraktivnim listingima, prodavac ne izlaže velikom riziku davanjem otvorenog listinga brojevima brokera.
Glavni rizik može biti nedostatak izloženosti svim kupcima nekretnina. Da ne pominjemo, prodavac takođe zadržava mogućnost prodaje kuće. Ako sazna svog kupca, ne duguje nikakvom agentu ni proviziju.
Neki prodavci veruju da mogu adekvatno oglašavati stan i doći do kupaca preko interneta, tako da oni ne vide razloga za angažovanje nekog agenta .
Ponekad zanemaruju činjenicu da agenti donose mnogo više na stolu nego jednostavnu mogućnost da pronađu potencijalnog kupca. Iskusan agent za nekretnine, na primjer, može ponuditi prodavcu mogućnost izbjegavanja uobičajenih grešaka. Prodavci, još uvek nisu napravili greške, ne prepoznaju uvek tu vrijednost sve dok ne napravi grešku i kasno je.
Zašto bi se agenti dogovorili za otvoreni listing?
Agenti koji rade sa puno kupaca mogu se složiti da prihvate uslove otvorene listinga ako žele da garantuju da će biti plaćeni za dovozu kupca prodavcu. Sa otvorenim listingom, agenti generalno ne oglašavaju imovinu ili troše novac na promociju, osim ako nisu dovoljno sigurni da će kupci koji odgovoriti kontaktirati samo taj agent.
Imovina može biti jedinstvena, vrlo posebna, koja će se žaliti velikom broju kupaca, a agent može da vidi otvorenu listu kao jedino rešenje, jer prodavac neće pristati na ekskluzivnu listing listu za prodaju. Vrlo je neobično videti otvorene listinge u MLS-u gde radim u Sacramentu, a nikad nisam napisao otvorenu listu tokom moje ogromne karijere u nekretninama, ali to ne znači da oni nisu održiva opcija.
Pretpostavljam da u nekim ruralnim okruženjima otvoreni oglasi mogu imati vrijednost za prodavce koji ne žele da se obavežu na jedno posredovanje nekretnina.
Ruralni oglasi imaju tendenciju da pokrivaju velike površine, a riječ usta putuje brzo. Prodavci u zemlji mogu popisati sa svakim brokerom u regionu, ako su brokeri spremni i plaćaju samo brokersko preduzeće koje na kraju nudi pobedničku ponudu.
Negativna strana je da prodavac obično nema predstavnika. Nijedan agent ne može biti fiducijarni za prodavca ili pomoći prodavcu u pregovorima, kućnim inspekcijama i otkrivanjima. Ne postoji fancy fotografija, avionske ture, 3D poboljšanja, profesionalni marketing niti pregovori. U stvari, prodavac zapravo plaća drugog agenta da pregovara za kupca.
U vrijeme pisanja, Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006, je Broker saradnik u Lyon Real Estate u Sacramentu, Kalifornija.
Primeri: Meri je otvorila oglas na tri nekretnine: Smith Brokerage, Allen Realtors i svi gradski agenti.
Smith Brokerage je doveo kupca koji je podneo prihvatljivu ponudu, pa je Mary plaćala Smith Brokerage komisiji za zastupanje kupca. Ostala dva brokerska posla imala su.