Foreclosure može pokrenuti kapitalne dobitke i otkazati prihode duga
Dobitak ili gubitak kapitala na zaplenu potraživanja
Prodaja nepokretne imovine obično prolazi kroz proces escrow-a, a prodavac dobija izjave o tome koliko je kuća prodat.
Međutim, sa oduzimanjem sredstava ne postoji escrow. Bankarska banka jednostavno preuzima kuću. Imovina je promenila ruke tako da IRS kaže da je povraćaj sredstava još uvek smatran prodajom ili, u više tehničkim terminima, "raspolaganje" imovine.
Osnovna formula za izračunavanje kapitalnih dobitaka je oduzimanje osnove ili cene imovine od prodajne cene. Razlika je koliko je profit ostvario osoba ili koliko je novca izgubio na transakciji. U situaciji izuzimanja od prodaje i bez izjava o depozitima, prodajna cena koja se koristi za poreske svrhe nije odmah jasna. Ne postoji međusobno dogovorena prodajna cena.
Ali i dalje postoji "prodajna cena" za poreske svrhe. To će biti ili fer tržišna vrednost imovine ili neizmireni kreditni saldo neposredno prije otpisa, zavisno od vrste kredita koji ste imali. Ove ove brojke će se prijaviti Vama i IRS od strane kreditne institucije na Obrazcu 1099-A.
Povraćaj kredita ili bespovratna sredstva
Vaša hipoteka bila je ili regres ili neiskraćeni zajam. Hipoteke koje se koriste za kupovinu kuće imaju tendenciju da budu ne-regresni krediti, dok refinansirani krediti i krediti za domaći kapital imaju tendenciju da se obrate zajmovima. Međutim, ovo uopšte nije apsolutno pravilo. Takođe može zavisiti od države u kojoj živite.
Ako ste imali regresni zajam, lično ste odgovorni za dug, a zajmodavac može te nadoknaditi za otplatu čak i nakon što je imovina preuzeta. U ovom slučaju, broj koji se koristi kao prodajna cena prilikom izračunavanja kapitalne dobiti ili gubitka je manji od sledećih dva iznosa:
- Nepokretni iznos kredita neposredno pre otpisa, minus bilo koji dug za koji dužnik ostaje lično odgovoran nakon otpisa
- Pravična tržišna vrednost imovine koja se isključuje
Možda ste otkazali prihode duga od otuđenja uz ovu vrstu kredita.
Nerezidentni zajam je jedan u kome zajmoprimac nije lično odgovoran za otplatu kredita. Drugim riječima, zajam je zadovoljan i zajmodavac ne može nastaviti sa dužnikom za naknadnu otplatu nakon vraćanja imovine. Za ne-regresne kredite, cifra koja se koristi kao prodajna cijena je neizmireni iznos kredita neposredno prije otpisa. IRS kaže da efikasno proda kuću zajmodavcu radi potpunog razmatranja neizmirenog duga. Nećete imati otkazani prihod od duga, jer zakupcu zakonu zabranjuje da te traži za otplatu.
Prijavljivanje kapitalne dobiti ili gubitka
Nakon što ste utvrdili koju vrstu kredita ste imali na svojoj imovini, možete odrediti prodajnu cenu.
Ako je prinudna imovina bila vaša osnovna prebivalište, prijavite imovinsku korist na Prilogu D i Obrascu 8949. Možete se kvalifikovati da isključite do 500.000 dolara dobiti od poreza na dohodak u skladu sa određenim pravilima:
- Dom je bio vaš primarni boravak.
- Živeli ste u njemu najmanje dva od poslednjih pet.
Pojedini poreski obveznici mogu isključiti 250.000 dolara, a udruženi poreski obveznici mogu da udvostruče taj iznos.
Primjenjuju se i dodatna pravila. Ako je iskopana imovina bila mješovita upotreba - to je bila vaša primarna prebivalište u jednom trenutku i sekundarno prebivalište u nekom drugom trenutku - ipak možete se kvalifikovati za isključenje od poreza na kapitalne dobitke prema izmenjenim pravilima za izračunavanje vaše dobiti ili gubitka .
Od 2017. godine poreska stopa na dugoročne kapitalne dobitke za imovinu, koja su u vlasništvu godinu dana ili duže, iznosi 15 procenata za poreske obveznike koji spadaju u porezne grupe od 25 do 35 procenata.
Stopa je 20 procenata za one koji padaju u 39.6 porezni razred. Vlasnici kuća koji padaju u porezni opseg od 10 do 15 procenata možda neće morati uopšte platiti porez na kapitalnu dobit. Ako ste imali svoj dom manje od godinu dana, morate platiti porez na kapitalnu dobit po istoj stopi koja se primjenjuje na vaš redovni dohodak - drugim riječima, prema vašoj poreskoj grupi.
Ako je prinudna imovina bila imovina za iznajmljivanje, prijavite prodaju na Obrascu 4797.
Zakon o olakšanju otplate hipoteke
Foreclosures mogu pokrenuti oporezivi prihod pored kapitalnih dobitaka. Ako zajmodavnik oprosti ili otkaže hipotekarni dug na regresnom kreditu, možda ćete morati ovo uključiti kao prihod, ali postoje nekoliko izuzetaka koji mogu isključiti otkazane dugove od poreskog tretmana.
Najvažnija od njih je isključenje duga osiguranog od glavne kuće. U skladu sa Zakonom o olakšanju otplate hipoteke, otkazani dugovi do 2 miliona dolara mogu biti isključeni sve dok je dug korišten za kupovinu ili izgradnju vašeg glavnog boravka. Ovo poresko isključenje tehnički je istekao krajem 2016. godine, ali i dalje pokriva dugove koje se opišu 2017. godine ukoliko bi se u 2016. godini zaključio pisani sporazum. Kongres je ponovo otvorio ovo pitanje u januaru 2017. godine, pa je moguće da će Zakon na kraju biti produžen u naredne godine.
Obrasci 1099-A i obrazac 1099-C
Obrazac 1099-A izdaje banka nakon otpisa nepokretnosti. Izvještava o datumu otpisa, fer tržišnoj vrijednosti imovine i neizmirenom iznosu kredita neposredno prije otpisa. Ove informacije će vam trebati kada prijavite prihod od dokapitalizacije u vezi sa otpisom.
Obrazac 1099-C izdaje banka nakon što banka otkaže ili oprosti bilo koji dug na regresnom kreditu. Ovaj obrazac će pokazati koliko je dug otkazan. Ako zajmodavac obojica prekine kuću i otkaže neplaćeni dug u istoj godini, možete dobiti samo jedan obrazac 1099-C koji izveštava o otpisu i otkazu duga umesto da dobije i 1099-A i 1099- C.