Da, možete kupiti kuću u penziji
Ne morate to uraditi na ovaj način. Možete dobiti hipoteku kada ste u penziji .
Da bih saznao konkretne zahteve, intervjuisao sam Patrick Gavin, rukovodioca filijala i potpredsednika hipotekarnih kredita po garantovanom kursu, osmi najvećoj privatnoj hipotekarnoj banci u američkoj tarifi.
Patrick je bio kreditator od 1974.
Hajde da pogledamo ono što sam naučio od Patrika o tome šta je potrebno da biste dobili hipoteku kada ste u penziji. Razbio sam stvari u 6 glavnih kategorija ispod.
Određivanje prihoda za penzionere
Penzioneri pretpostavljaju da ukoliko nemaju platu, neće se kvalifikovati za hipoteku zbog nedostatka prihoda.
U stvarnosti, zajmodavci imaju dve metode opisane ispod, koje mogu koristiti za izračunavanje prihoda za penzionera koji crpi svoju imovinu.
Iscrtavanje iz metode penzionisanja
Za penzionere koji prate plan u kome su sada penzionisani, ali može odložiti početak socijalnog osiguranja ili penzijskog prihoda, najpovoljnija opcija je korišćenje metode "isplate na imovinu" za određivanje prihoda. Evo kako to funkcioniše.
Sve dok je zajmodavac 59 ½, zajmodavac može koristiti nedavna povlačenja sa računa u penziju kao dokaz o prihodu. Na primjer, pretpostavimo da nedavne bankarske izjave pokazuju povlačenja od $ 4,500 mesečno od IRA (zajmodavac mora vidjeti povlačenje najmanje 2 mjeseca).
Ovi 4,500 dolara bi se smatrali mjesečnim prihodom. Ponekad će zajmodavcu biti potrebno pismo od finansijskog planera ili finansijske institucije kojim se potvrđuju iznosi oduzimanja.
Metod dečije imovine
Za penzionere sa puno uloženih sredstava, metod isplate sredstava za određivanje prihoda može dobro funkcionirati.
Ovim metodom, zajmodavac počinje sa sadašnjom vrijednošću finansijske imovine. Zatim oduzimaju svaki iznos koji će se koristiti za troškove pada i zatvaranja. Oni uzimaju 70% ostatka i podele za 360 meseci.
Na primjer, pretpostavimo da neko ima 1 milijun dolara u finansijskim sredstvima. Koristiti će 50.000 dolara za učešće. To ostavlja 950.000 dolara. Uzmimo 70% od toga, što je 665.000 dolara i deli se za 360. Rezultat, 1.847 dolara, je mesečni prihod koji se koristi za kvalifikaciju zajmoprimca.
Naravno, svi drugi izvori prihoda, kao što su prihodi od penzija, socijalno osiguranje ili prihodi od mjesečnog anuiteta, biće računati pored prihoda korištenjem gore navedenih metoda.
Odnos duga prema prihodima i stambenim troškovima
Kada se prihod bude utvrdio, ukupni odnos duga i prihoda i troškovi stambenih troškova moraju ispunjavati zahtjeve zajma.
Odnos duga i prihoda
Za hipoteku kvalifikovanog hipoteke (QM) koja spada u regulatorne uslove sigurnog pristaništa ne više od 43% vašeg prihoda može ići u servisiranje duga. Ovaj odnos dugovanja prema prihodima se naziva odnos duga i prihoda.
Dug uključuje potrebna plaćanja, kao što su alimentacija i dječija podrška, kao i plaćanja automobila, plaćanje studentskih zajmova, minimalna plaćanja kreditnim karticama i vaša ukupna isplaćena kuća, uključujući glavnice, kamate, porez na imovinu i osiguranje.
Jedna stvar koja može dobiti penzionere u nevolji u ovoj oblasti je ko-potpisivanje kredita za odrasle djece. Iako ste vi potpisnik, ta plaćanja se mogu računati kao zahtevana plaćanja duga i mogu smanjiti vašu sposobnost da se kvalifikujete za hipoteku.
Odnos troškova stanovanja
Vaš stambeni trošak uključuje glavni i kamatni dio hipoteke, kao i poreze i osiguranje (pod nazivom PITI). Ovaj odnos mora biti ispod 36% što znači da vaš trošak stanovanja ne može premašiti 36% vašeg prihoda.
Zahtevi za kreditni rejting
Svaki zajmodavac imaće sopstvene smernice za kreditne rezultate, ali jedna stvar je sigurna - što je niži vaš kreditni rezultat, to je veća kamatna stopa. Ako želite najbolje cijene, dobijete kreditni rezultat na 780 ili bolje.
Bolji kreditni rezultat takođe vam može dati više prostora za zimu u drugim kvalifikacionim oblastima.
Na primjer, Patrick je radio sa zajmoprimcem koji je imao kreditni rezultat preko 780, a zajmodavnik je izvršio zajam iako je odnos duga i prihoda iznosio 48%.
Status zauzetosti
Još jedan faktor koji se koristi za određivanje kamatne stope na hipoteku je vaša predviđena zauzetost. Da li će ovo biti primarni ili drugi dom? Primarne kuće dobijaju bolje stope.
Kapara
Kao penzioner, vaše obavezno plaćanje može varirati u zavisnosti od načina korišćenja prihoda. Za isplatu u penzionom metodu možete staviti samo 5%. Za plan trošenja sredstava za stavljanje 30%.
A ako razmišljate o tome kako ćete smanjiti učešće uzimajući veliki deo novca iz IRA-e ili nekog drugog plana za odlaganje poreza, savetujem vam da to ponovo razmislite. To povlačenje će svi biti oporezivi dohodak i uzimanje velike količine u jednoj godini može da vas udari u veću poreznu grupu .
Post-closing likvidnost
Još jedan uslov će biti iznos naknadnih likvidnih sredstava koja imate na raspolaganju. Zajmoprimci žele da vide da ćete imati najmanje šest meseci ukupnog troškova za stanovanje (PITI) kao minimalnu preostalu rezervu nakon što ste kupili kuću. Da biste to izračunali, zajmodavac će dodati svu finansijsku imovinu koja se može potvrditi (što znači da vam trebaju izvodi naloga), a zatim koristite 60-70% od tog iznosa.
Ostale mogućnosti pozajmljivanja
Ako se kvalifikujete za veterana, možda ćete želeti da pogledate VA Loan. Sa VA zajmom možete staviti nulu, ali umesto učešća plaćate naknadu za finansiranje koja može biti 2,15% od iznosa kredita za prvostupne korisnike programa, a 3,3% ako ste uzeli zajam VA ranije. Ova naknada za finansiranje može se finansirati u kredit.
VA krediti zahtevaju odnos duga i dohotka od 43% ili manje, a od vas zahtevaju da imate neka rezidualna mjesečna primanja. Ako imate dosta prihoda od investiranja, preostali prihod može se odrediti tako što ćete uzeti dvogodišnji prosek vaše dividende i prihod od kamata iz Priloga B na vašu poresku prijavu.
Prijavljivanje za hipoteku
Najbolji način da saznate koju vrstu hipoteke možete kvalifikovati jeste razgovarati sa hipotekarnim brokerom. Garantovana stopa nudi kredite u svim državama i čak ima online program koji nazivaju Digital Mortgage, gde možete proći kroz ceo proces online. Oni nude 250 dolara za one koji koriste ovaj program.
Takođe želite da obavite svoju pažnju na kuću koju kupujete. Za to bih vam preporučio da pogledate HouseFax. To je kao CarFax®, ali za vašu kuću. Vodio sam HouseFax na svojoj imovini i na sreću nisam našao negativna iznenađenja, ali čuo sam za mnoge ljude koji su naučili sve vrste zanimljivih stvari o prošlosti svoje imovine kroz HouseFax.
Da li imate hipoteku u penziji?
Dok smo završili naš intervju, Patrick je rekao: "Na kraju dana ljudi me pitaju koja je najbolja hipoteka? Moj odgovor nije. "
Patrick je u pravu. Istraživanja pokazuju da je većina penzionera bolje otplaćivati hipoteku pre penzionisanja .
Značajan izuzetak, međutim, bio bi viši neto vrijedni ljudi koji bi mogli da koriste dug prema njihovoj prednosti čak i tokom penzionisanja .