Sva ta dobit od prodaje kuće ne može biti oporezivi prihod
Nije nužno tako. Mnogi poreski obveznici mogu zadržati najviše - ako ne i sve - tog novca. Možete ga isključiti iz vašeg oporezivog prihoda koristeći isključenje iz kuće na domaćem prihodu.
250.000 USD Isključenje na prodaju Glavnog doma
Neoženjeni pojedinci mogu isključiti do 250.000 dolara dobiti od prodaje svoje glavne kuće. Možete isključiti 500.000 dolara ako ste venčani.
Evo kako to funkcioniše: ako ste sami i shvatite profit od 200.000 dolara za prodaju vašeg doma, ne morate da prijavljujete bilo koji od tih novca kao oporezivi prihod. To je manje od iznosa od 250.000 dolara za koje imate pravo. Ako shvatite dobitak ili dobit od $ 255,000, morate prijaviti $ 5,000 za kapitalnu dobit.
Naravno, primenjuje se nekoliko pravila.
Pravilo 2-od-5 godina
Isključenje zavisi od imovine koja je vaš boravak, a ne ulaganja. Mora da ste živeli u kući najmanje dva od poslednjih pet godina neposredno pre datuma prodaje.
Dve godine ne moraju biti uzastopni i stvarno ne morate živjeti tamo na datum prodaje. Možete živeti u kući već godinu dana, iznajmljivati ga tri godine, a zatim se vratiti 12 mjeseci.
IRS navodi da ako ste potrošili toliko vremena pod tom krovom, kuća se kvalifikuje za vašu glavnu prebivalište.
Možete koristiti ovo pravilo od 2 godine od 5 godina da isključite svoj profit svaki put kada prodate vašu glavnu kuću, ali to znači da možete zatražiti isključenje samo jednom svake dvije godine jer morate potrošiti barem toliko vremena u prebivalište.
U poslednjem dvogodišnjem periodu ne možete isključiti dobitak u drugom domu.
Izuzeci od pravila od 2 godine od 5 godina
Ako ste živeli u vašem domu manje od 24 meseca, možda ćete moći da isključite barem dio dobitka ako se kvalifikujete za jednu od nekoliko posebnih okolnosti. Tada možete izračunati delimično isključenje na osnovu količine vremena koje ste tamo živeli.
Brojanje meseci u kojima ste boravili potom podelite broj za 24. Množite ovaj odnos za 250.000 dolara ili za 500.000 dolara ako ste venčani. Rezultat je iznos dobitka koji možete isključiti iz vašeg oporezivog prihoda.
Na primer, možda ste živeli u vašem domu 12 meseci, a onda ste morali da ga prodate zbog kvalifikovanog razloga. Nisi u braku. Dvanaest mjeseci podeljenih za 24 meseca dolazi do .50. Pomnožite ovo tako što ćete maksimalno isključiti 250.000 dolara. Rezultat: Možete isključiti do $ 125,000 ili 50% vašeg profita.
Ako je vaša dobiti veća od 125.000 dolara, uključili biste samo iznos iznad 125.000 dolara kao oporezivi dohodak na vašu poresku prijavu. Ako shvatite dobit od 150.000 dolara, prijavili biste i platili porez na 25.000 dolara. Ako je vaša dobiti jednaka ili manja od 125.000 dolara, možete isključiti celokupni iznos iz vašeg oporezivog prihoda.
Kvalifikujući propusti u rezidenciji
Ne morate računati privremeno odsustvo iz kuće jer ne živite tamo. Dozvoljeno vam je da odvojite vrijeme na odmoru ili zbog poslovnih razloga pod pretpostavkom da ste i dalje zadržali imovinu kao vašu prebivalište i namjeravate da se tamo vratite.
A ako se u stvari morate preseliti, možda biste se kvalifikovali za djelimično isključivanje. Ako ste živeli u svojoj kući manje od dve godine, možete isključiti dio svoje dobiti ako se vaša radna pozicija promeni. Ovaj izuzetak bi se primenjivao ako ste započeli novi posao ili ako vam je trenutni poslodavac tražio od vas da pređete na novu lokaciju.
Ako prodajete kuću iz medicinskih ili zdravstvenih razloga, dokumentirajte ove razloge pismom vašeg lekara. Ovo vam takođe omogućava da živite u kući manje od dvije godine. Ne morate pisati pismo sa vašim poreskim prijavama , ali zadržite je sa vašim ličnim podacima samo u slučaju da IRS želi potvrdu.
Takođe ćete želeti da dokumentujete sve nepredviđene okolnosti koje mogu primorati vas da prodate svoj dom pre nego što tamo živite u traženom vremenskom periodu. Prema IRS-u, nepredviđena okolnost je "pojava događaja koji niste mogli razumno očekivati pre nego što ste kupili i okupirali svoju glavnu kuću", kao što su prirodne katastrofe, promjena u zaposlenosti ili nezaposlenost koja vam nije omogućila da ispunite osnovne troškove života, smrt, razvod ili više rođenja iz iste trudnoće.
Članovi aktivne službe nisu podložni pravilu boravka. Oni mogu odustati od pravila do 10 godina ako su na "kvalifikovanoj zvaničnoj produženi dužnosti". To znači da vam je vlada naredila da boravite u stambenim zgradama najmanje 90 dana ili u određenom vremenskom periodu bez određenog datuma završetka. Takođe ćete se kvalifikovati ako ste postavljeni na radnoj stanici koja je 50 milja ili više od kuće.
Pravilo svojine
Morate takođe posedovati imovinu najmanje dva od posljednjih pet godina. Možete ga posedovati u trenutku kada ne živite tamo ili živite tamo u određenom vremenskom periodu, a da ga zapravo ne posedujete. Dve godine boravka i dve godine vlasništva ne moraju biti istovremeni.
Možda ste iznajmili svoj dom i živeli tamo tri godine, a onda ste ga kupili od vašeg stanodavca. Odmah ste se preselili i iznajmili na drugu osobu, a onda ste ga prodali dvije godine kasnije. Upoznali ste i vlasništvo i rezidenciju sa dvogodišnjim pravilima - tamo ste živeli tri i posedovali je dva.
Članovi službe mogu se odreći ovog pravila i do 10 godina ako su na kvalifikovanom službenom produženom dužnosti.
Urođeni poreski obveznici
Vjenčani porezni obveznici moraju podneti zajednički povratak kako bi zahtijevali isključenje, a oba moraju ispuniti pravilo boravka od 2 godine od 5 godina, mada ne moraju istovremeno da žive u rezidenciji. Samo jedan supružnik mora ispuniti test vlasništva.
Ako jedan supružnik umre u toku perioda vlasništva, a preživjelilac se nije ponovno udružio, ona može koristiti svoje prebivalište i vrijeme vlasništva kao svoje.
Razvedeni poreski obveznici
Vlasništvo bivšeg supružnika o kući i vremenu koje živi u kući može se smatrati vašim ako steknete imovinu u razvodu. Ovim mesecima možete dodati svoje vrijeme vlasništva i živjeti tamo kako biste ispunili pravila vlasništva i boravka.
Prijavljivanje dobitka
Ako ostvarite profit veći od iznosa izuzeća ili se ne kvalifikuju, prihodi od prodaje vašeg doma prijavljeni su u Prilogu D kao kapitalna korist . Ako ste svojom domom držali godinu dana ili manje, dobitak se prikazuje kao kratkoročna kapitalna dobit. Ako ste imali više od godinu dana, prijavili ste ga kao dugoročnu kapitalnu dobit.
Kratkoročne dobiti se oporezuju po istoj stopi kao i vaši redovni prihodi dok su stope dugoročnih dobitaka povoljnije: nula, 15 ili 20 posto, u zavisnosti od vaše poreske opcije.
Održavanje tačnih podataka je ključno. Uverite se da vaš realtor zna da se kvalifikujete za isključenje ako to učinite, i ako je potrebno, ako imate dokaze. U suprotnom, ona vam mora izdati obrazac 1099-S i poslati kopiju u IRS. Ovo vas ne sprečava da potražite isključenje, ali to može komplikovati stvari.
Ako primite Obrazac 1099-S, morate prijaviti prodaju vašeg doma na vašoj poreskoj prijavi. Konsultujte se sa poreskim profesionalcem kako biste bili sigurni da ne uzimate poreski hit ako ne morate.
Izračunavanje troškova i dobitak kapitala
Formula za izračunavanje vaše dobiti podrazumeva oduzimanje vaše troškovne osnove od vaše prodajne cene.
Počnite sa onim što ste platili za kuću, a zatim dodajte troškove nastale u kupovini kao što su naknade za tarife i depozite i provizije za nekretnine . Sada dodajte troškove bilo kakvih velikih poboljšanja koje ste napravili, kao što je zamena krova ili peći. Izvinite, slikanje porodične sobe se ne računa.
Odvojite svaku akumuliranu depresijaciju koju ste možda preuzeli tokom godina, kao što je slučaj da ste ikada uzeli odbitak u matičnim službama. Rezultat koji je rezultat je vaša troška.
Vaša kapitalna dobitak bi bila prodajna cena vašeg doma, umanjena za vašu cenu troškova. Ako je negativan broj, imali ste gubitak. Na žalost, ne možete odbiti gubitak od prodaje vaše glavne kuće.
Ako je rezultujući broj pozitivan, ostvarili ste profit. Odvojite iznos vašeg isključenja, a saldo je vaša oporeziva dobit.