Ili je napravio neku vrstu popravke koja je bila poboljšanje, restauracija ili adaptacija u kojoj je značajan deo imovine ili opreme srušen i zamenjen.
Ono što imamo ovde je prilika da se delimično ukloni stara imovina i kapitalizira nova imovina.
Reći ćemo vam o ideji i matematici koja stoji iza parcijalnih odredbi i dajte vam jedan primjer za rad.
Ideja: Ako to moramo zameniti, možemo odložiti staru i iskoristiti novu imovinu
Zamislite krov. (Da, to je jedan od primjera koje IRS daje u svojim finalnim propisima, plus nam je lako zamisliti, tako da je to primer na koji ćemo se držati ovdje.) FYI za pun tekst ovih propisa, vidi TD 9689 , Uputstva u vezi sa dispozicijama pokretne amortizujuće imovine. (Do sada, ovo je jedino mjesto na mreži koje može pronaći kompletan tekst od 26 CFR 1.168 (i) -8.)
Tako da imamo klijenta koji ima svojstvo za iznajmljivanje. Klijent zamenjuje krov. Stari krov se isprazni i materijali se recikliraju ili odbacuju. Stari krov nije više, a cena krova je uključena u cenu cele zgrade. Kada je klijent kupio imovinu, klijent je platio jednu cenu, a ta cijena je bila za zemljište i zgradu, a krov je definitivno bio dio zgrade. Dakle, troškovi starog krova su u troškovima zgrade, koji se prenosi na poresku prijavu klijenta i depresira na 27,5 ili 39 godina (za rezidencijalne ili komercijalne zakupnine).
Delimično raspolaganje znači da izdvojimo troškove starog krova od troškova zgrade, da odložimo taj stari krov, iskoristimo i započnemo depresiju novog krova. Ima smisla?
Postojaće mnogo math-a
"Nemam vremena za matematiku", rekao mi je jedan CPA početkom aprila. Razumljivo.
Hajde da se fokusiramo na dobro što naš klijent. Da li odlažemo staru krovu? Da. I da li to prodajemo? Ne. Dakle, nema bruto prihoda od prodaje. Dakle, dobitak na raspolaganju imaće nula prihoda minus preostala troška, što znači da imamo gubitak. To je negativan broj prihoda koji se prenosi na front of the 1040 . A negativni broj prihoda šta radi? Smanjuju ukupan prihod, niži prilagođeni bruto prihod, niže oporezive prihode i smanjuju porez.
Ali, sačekaj više. Gubici smanjuju prihode, a to znači smanjenje prihoda u svrhu merenja gubitaka pasivnih aktivnosti i merenja stvari kao što je porez na neto prihod od ulaganja , dodatni porez na Medicare, alternativni minimum poreza i čitav niz drugih obračuna osetljivih na prihode. Dakle, ako nemate vremena da uradite matematiku, proširite i uradite matematiku kada imate neko vreme u mozgu. To će imati koristi od klijenta sada iu budućnosti.
Da li će to imati koristi od klijenta u budućnosti? Da, jer pogledajte akumuliranu amortizaciju. Kada raspolažemo sa delimičnom imovinom, uklanjamo i trošak i akumuliranu amortizaciju od prvobitne imovine. Sada imamo trenutno odbačeni gubitak. I smanjivanjem iznosa akumulirane amortizacije, mi imamo manje amortizacije za povratak ako i kada se imovina prodaje u budućnosti.
Nikada ne propustite priliku da uštedite novac dva puta.
Koraci na kratak način
- Izmerite troškove zamjene svojstva
- Koristeći ovaj trošak, radite unazad kako biste izmerili istorijski trošak originalne svojine.
- Potrebna nam je promjena.
- Koristeći stopu promjene, skratiti današnji trošak na njenu istorijsku cijenu.
- Podela i amortizacija.
- Odložite delimičnu imovinu: izračunajte dobitak ili gubitak.
- Kapitalizacija i započinjanje amortizacije nove imovine.
Primjer
Poreski obveznik ima stambeni objekat za iznajmljivanje. Evo relevantnih činjenica:
Poreski obveznik kupuje kuću i iznajmljuje ga | |
Postavljena u datum servisiranja za kuću: | 01.09.2011 |
Troškovi zgrade (ne zemljišta): | $ 250,000 |
Prethodna amortizacija (do kraja 2013. godine): | $ 20,833 |
Poreski obveznik zamenjuje krov | |
Krov se stavlja u rad | 11.1.2014 |
Troškovi novog krova: | $ 12,000 |
Korak 1: Mjerite trošak zamjene imovine
Ovo je 12.000 dolara za novi krov, u prethodnom primeru. Odakle dolazi ovaj broj? Klijent mi je dao sve dokaze o plaćanju i fakture za krovove. Dodali smo troškove. (Sada, naravno, troškovi rijetko se daju do okruglih figura, kao što je dvanaest hiljada iznad, držim svoj primer lakom za razumevanje.)
Korak 2: Izmerite istorijski trošak originalne svojine
Da bi se odvojio izvorni trošak krova (ili bilo koje druge komponente zgrade za koju želimo delimično dispoziciju), IRS kaže da možemo da koristimo "bilo koji razumni metod" da odredimo originalni trošak sve dok je metoda " dosljedno se primjenjuje na sve dijelove iste imovine" (Regulative trezora 1.168 (i) -8 (f) (3)).
Dakle, koje su razumne metode?
- Samo za restorane , koristite metod popusta indeksa proizvođačkih cijena.
- Raspoređivanje troškova prvobitne imovine na osnovu odnosa troškova zamjene djelimičnog raspolaganja troškovima zamjene celokupne imovine.
- Studija segregacije troškova.
- Evidencija poreskog obveznika.
"Obično se najčešće vidi način otkupa indeksa proizvođačkih cena", rekao je Phil Zaman , ovlašćeni javni računovođa koji upravlja programe za učenje na CBIZ i Mayer Hoffman McCann PC
Metoda popusta indeksa proizvođačkih cena radi samo za restorane, upozorio je Zaman. Ne možemo ga koristiti za poboljšanja / poboljšanja ili prilagođavanja. "
"Diskontovanje je kao sastavljanje za interes, ali u suprotnom", objasnio je Zaman. Takođe je rekao da je metod popusta "najvažniji od zvanično sankcionisanih" metoda opisanih u pravilniku trezora u odjeljku 1.168 (i) -8.
Druga metoda, rekao je Zaman, jeste da preuzmu troškove zamjene komponente i podele troškove zamjene za cijelo sredstvo. Rezultat toga je odnos koji se onda pomnoži sa prvobitnim troškovima celokupne imovine.
Treća metoda je angažovanje stručnjaka za sprovođenje studije o troškovnoj segregaciji, koju poreski obveznici "mogu učiniti u bilo kom trenutku", rekao je Zaman.
Na kraju, poreski obveznici koji su stvarno izgradili imovinu mogu koristiti sopstvene zapise kako bi utvrdili troškove svake komponente.
Korak 2A: Pronalaženje stope diskonta koristeći Indeks cena proizvođača
Prvo, možemo koristiti Indeks cena proizvođača gotovih proizvoda ili njegov naslednik, Indeks cena proizvođača za konačnu tražnju .
- Ovi indeksi se mogu naći na web stranici Biroa statistike rada.
- http://www.bls.gov/data/
- Zatim pomerite se dole do mesta gde piše Cene - Proizvođač .
- Zatim pod tom odjeljkom pogledajte gdje piše " Robni podaci" uključujući "headline" FD-ID indekse .
- Sada pogledajte desno i kliknite na Top Picks (ikona sa zvezdom).
- Ovo nam daje različite pokazatelje iz kojih možemo izabrati.
- "Generalno, koristite ili konačnu potražnju ili gotovu robu (niti desezoniranu)", kaže Zaman.
- Dakle, izabrati Konačnu potražnju - WPUFD4.
- Ili izaberite Gotovi proizvodi - WPUSOP3000.
- Konačni indeks tražnje počinje od novembra 2009. godine i ide dalje.
- "Gotova roba (WPUSOP3000) seli se 1947. godine", kaže Zaman.
- "Možete podesiti godine koje su prikazane na vrhu stranice", ukazuje Zaman.
- Zaman dalje upozorava da biste možda želeli da radite samo sa jednim skupom indeksa.
Kopirajte relevantne podatke PPI-a i zalijepite je u tabelu.
Za referencu, ovde su dva skupa podataka sa kojima moramo raditi za naš primjer.
Tabela 1. Indeks proizvođačkih cena - konačna potražnja robe (WPUFD4) | ||||||||||||
Godina | Jan | Feb | Mar | Apr. | Maj | Jun | Jul | Aug | Sep | Okt | Nov | Dec |
2011 | 103.4 | 104.2 | 105.2 | 105.9 | 106.1 | 106 | 106.3 | 106.4 | 106.6 | 106.3 | 106.4 | 106 |
2012 | 106.6 | 107.1 | 107.7 | 108 | 107.8 | 107.4 | 107.4 | 107.7 | 108.2 | 108.3 | 108.2 | 108 |
2013 | 108.3 | 108.8 | 109.1 | 109 | 108.8 | 109.2 | 109.5 | 109.5 | 109.4 | 109.7 | 109.4 | 109.3 |
2014 | 109.7 | 110.1 | 110.8 | 111 | 111.1 | 111.2 | 111.6 | 111.6 | 111.1 | 111.4 | 110.9 (P) | 110.5 (P) |
Tabela 2. Indeks cena proizvođača - Gotovog proizvoda (WPUSOP3000) | ||||||||||||
Godina | Jan | Feb | Mar | Apr. | Maj | Jun | Jul | Aug | Sep | Okt | Nov | Dec |
2011 | 184.4 | 186.6 | 189.1 | 191.4 | 192.5 | 191.4 | 192.2 | 191.7 | 192.6 | 191.8 | 191.7 | 191.1 |
2012 | 192 | 192.9 | 194.4 | 194.9 | 193.7 | 192.8 | 193.2 | 195.4 | 196.7 | 196.3 | 194.5 | 193.7 |
2013 | 194.8 | 196.3 | 196.6 | 195.9 | 196.8 | 197.2 | 197.2 | 197.9 | 197.3 | 196.9 | 196 | 196.5 |
2014 | 198 | 198.8 | 200.3 | 202 | 201.8 | 202.8 | 202.9 | 202.4 | 201.7 | 200.3 | 198.1 (P) | 195.6 (P) |
Fusnote: Ako vidite (R) pored indeksa, to znači da je broj revidiran. (P) znači Preliminarni. "Svi indeksi su predmet revizije četiri meseca nakon originalne publikacije", kaže BLS.
Sada ćemo pronaći popust.
Kuća za iznajmljivanje je prvobitno stavljena u upotrebu 1. septembra 2011. godine. Ističemo boldirane (iznad) indekse za taj datum.
Krov je stavljen u upotrebu 1. novembra 2014. godine. Isto tako, podvučimo indekse za taj datum.
Evo matematike. Nalazimo procentualnu promenu između dva indeksa. Počnimo sa finalnom potražnjom PPI-Commodities (Tabela 1). Matematika ide ovako:
Indeks na datum održavanja za restauraciju | 110.9 | Nov 2014 |
Indeks na datum postavljenog servisa za prvobitnu komponentu | 106.6 | Septembar 2011 |
Promena procenta između dva indeksa | 0.040337711 | = (110,9-106,6) / 106,6 |
Izražite ovo kao procenat. | 4.0338% |
- Koristeći PPI-Commodities Final Demand, imam stopu promjene (R FD ) jednaku 4.03%.
Uradimo isto, ovaj put za PPI-Commodities Gotovu robu (Tabela 2).
Indeks na datum održavanja za restauraciju | 198.1 | Nov 2014 |
Indeks na datum postavljenog servisa za prvobitnu komponentu | 192.6 | Septembar 2011 |
Promena procenta između dva indeksa | 0.028556594 | = (198,1-192,6) /192,6 |
Izražite ovo kao procenat. | 2.85566% |
- Koristeći PPI-Commodities Gotovu robu, imam stopu promjene (R FG ) jednaku 2,86%.
Sada smo našli dvije različite diskontne stope (R FD i R FG ). Pošto mi IRS dozvoljava da koristimo bilo koji razumni metod, moram saznati koji metod će biti najpogodniji za mog klijenta. (To ćemo učiniti u 4. koraku.) Kada odlučimo o tome koji indeks će koristiti, zabeležićemo to u stalnom dosijeu klijenta tako da ćemo zapamtiti da koristimo ovu istu metodu kada radimo bilo kakve dodatne delimične odredbe na istom objektu za iznajmljivanje.
Sada smo završili sa korakom 2A.
Korak 2B: Koristeći stopu promjene, sklonite sadašnji trošak na istorijski trošak
Postoje dva matematički jednaka načina izračunavanja popusta.
- Podeli trošak zamjene za 1 + R; ili
- Multiplikovanje troškova zamjene PPI-om za mjesec koji je prvobitno stavljen u službu i podijeljen PPI-om za mjesecima koji su zamijenjeni.
Oba treba da donesu isti odgovor. Za kratkoću ću vam pokazati samo prvi metod.
Troškovi zamjene (RC) = 12.000 dolara
Stopa promjene (R) je ili R FD = 4,03% ili R FG = 2,86%
Ako je R = R FD = 4,03% | Ako je R = R FG = 2,86% | |
RC / (1 + R) | 12.000 / (1 + 4,03%) | 12.000 / (1 + 2,86%) |
12.000 / (104,03%) | 12.000 / (102,86%) | |
11,535.1341 | 11666.3426 | |
Istorijski trošak prvobitnog krova je | $ 11,535 | 11.666 dolara |
Dakle, šta mi ovde govorimo? Od ukupnog troška zgrade (izvorno 250.000), 11.535 dolara ili 11.666 dolara od toga se dodjeljuje prvobitnom krovu. Na osnovu toga uzimamo stvarne troškove da zamijenimo krov (12.000 dolara) i diskontujemo ovaj trošak koristeći jednu od dvije mere indeksa proizvođačkih cena. Koji način će biti bolji za našeg klijenta? Shvatićemo to u koraku 4.
Korak 3: Odvojite osnovicu i amortizaciju
Cilj je da odvoji prvobitnu imovinu i svoju amortizaciju u dve imovine. Na taj način možemo da odložimo jednu i zadržimo drugu.
Prvo ću vam pokazati rezultate, a onda ćemo razgovarati kako to učiniti.
Segregiranje osnove i amortizacije ako koristimo R FD = 4.03% | ||
Imovina | Neusaglašena osnova | Prethodna amortizacija (do kraja 2013. godine) |
Originalna zgrada | 250,000 | 20,833 |
Nakon segregacije: | ||
Zgrada (manje stariji krov) | 238,465 | 19,872 |
Stari krov | 11,535 | 961 |
Novi krov | 12,000 | N / A |
Segregiranje osnove i amortizacije ako koristimo R FG = 2,86% | ||
Imovina | Neusaglašena osnova | Prethodna amortizacija (do kraja 2013. godine) |
Originalna zgrada | 250,000 | 20,833 |
Nakon segregacije: | ||
Zgrada (manje stariji krov) | 238,334 | 19,861 |
Stari krov | 11,666 | 972 |
Novi krov | 12,000 | N / A |
Napomena: podaci o osnovama i amortizaciji zgrade (manje stariji krov) plus stari krov dodaju brojke za prvobitnu zgradu. (Tj. 238.465 + 11.535 = 250.000 po osnovu, a slično 19.872 + 961 = 20.833 za prethodnu deprecijaciju, u grafikonu korišćenjem R FD iznad.) Nismo izgubili nikakvu osnovu ili bilo kakvu amortizaciju. Jednostavno smo podelili prvobitni iznos na dve posebne imovine.
Zašto je prije amortizacije do kraja 2013. godine? Budući da će naš poreski softver izračunati amortizaciju za 2014. godinu kada smo ispravno stavili imovinu.
Kako dobiti ove brojeve? Prva linija, koja se odnosi na prvobitnu zgradu, koja dolazi iz našeg poreskog softvera ili iz rasporeda amortizacije klijenta u njihovom povratku za prošlu godinu.
Osnovna figura za stari krov: potreban nam je taj matematik iznad. Obratite pažnju na 11.535 brojka za stari krov. Ovo je R FD odozgo. Takođe možemo koristiti R FG .
Osnovna figura manje krova zgrade: uzeli smo izvornu osnovu i oduzeli stari krov.
Amortizacijski podaci za izgradnju manje starog krova i za stari krov: postoje dva načina za pronalaženje ovoga. Postoji Williamova metoda. I postoji Phil Zamanova metoda. Vilijamov metod ide ovako:
- Podijelite istorijske troškove starog krova ukupnim originalnim troškovima da biste dobili procenat,
- Zatim pomnožite to sa originalnim pokazateljima amortizacije kako biste pronašli amortizaciju pripisanu zamijenjenoj komponenti.
Zamanova metoda? Izračunati amortizaciju za manje stariji krov i stariji krov.
Obračunala sam je na oba načina. Koristeći moj metod, dobio sam 961,23 dolara amortizacije pripisanoj staroj krovu. Koristeći Zamanov metod, dobio sam 961,24 dolara amortizacije pripisanoj starog krova. Dakle, nakon zaokruživanja, obe su rezultirale istim odgovorom: 961 dolara. Dok moja metoda radi dobro jer možemo da uradimo matematiku u tabeli, mislim da je Zamanova metoda tehnički precizan način za to.
- Evo zgodnog kalkulatora amortizacije koji sam pronašao na internetu dok sam istraživao ovaj članak. Označi ovo, jer će vam pomoći više od jednom.
- http://www.calculatorsoup.com/calculators/financial/depreciation-property-realestate.php
Korak 4: Izračunajte dobitak ili gubitak na delimičnom rasporedu
Evo rezultata, a onda ćemo iskopati detalje.
Ako je R = R FD = 11.535 | |||
Bruto prihod | -0- | (materijali su ukinuti) | |
Osnovica troškova komponente | 11,535 | ||
Manje prije amortizacije | (961) | ||
Manje tekuće amortizacije | -0- | Pretpostavimo nula za sada | |
Prilagođena osnova | 10,574 | ||
Dobitak ili gubitak | (10,574) | ||
Ako je R = R FG = 11,666 | |||
Bruto prihod | -0- | (materijali su ukinuti) | |
Osnovica troškova komponente | 11,666 | ||
Manje prije amortizacije | (972) | ||
Manje tekuće amortizacije | -0- | Pretpostavimo nula za sada | |
Prilagođena osnova | 10,694 | ||
Dobitak ili gubitak | (10.694) | ||
Napomena: ignorišem amortizaciju za tekuću godinu. Zašto? Za našu trenutnu namenu trenutno moramo shvatiti koji metod popusta će raditi bolje za našeg klijenta. I to možemo uraditi u programu za rad sa tabelama. Prilikom realizacije obračuna dobiti, poreski softver će izračunati amortizaciju tekuće godine i staviti ga na odgovarajuća mesta.
Pogledajte dva rezultata. U zavisnosti od toga koji metod odaberemo za diskontnu stopu (R), imamo gubitak od 10.574 dolara (koristeći Final Demand indeks) ili od 10.694 dolara (koristeći indeks gotovih proizvoda). Koji će biti bolji za ovaj klijent? Gubitak od 10.694 dolara.
Zapišem u datoteci klijenta da smo izabrali da koristimo PPI-Commodities Gotovu robu za izračunavanje parcijalnih dispozicija na ovom objektu za iznajmljivanje. I sada prenosim odgovarajuće proračune (koristeći R FG ) na poreski softver.
Sada, da razmislimo o tome šta se dešava. Indeks gotovih proizvoda rezultirao je boljim ishodom za ovog klijenta. Postoji li način na koji bi mogao da ubrzam proces donošenja odluka, tako da nisam morao da radim toliko matematiku? Primetio sam da je (R FD ) 4,03% i (R FG ) 2,86%, u relevantnom vremenskom okviru u ovom primeru. Indeks gotovih proizvoda, koji je imao nižu stopu promjena, rezultirao je većim historijskim osnovama i većim gubitkom. Pretpostavljam da bez obzira na to koliko god da je stopa promena niža, rezultiraće većim istorijskim osnovama, a time i većim gubitkom. Ja ću nastaviti provjeravati oba načina dok ne shvatim da li je ovo istina ili ne.
Stavimo ovo sve zajedno
Naš klijent je zamenio krov na njegovom imanju za iznajmljivanje. Stalo je 12.000 dolara da stavi taj novi krov. Izračunali smo da je cena starog krova iznosila 11.666 dolara tako što je diskontovao troškove zamene indeksom proizvođačkih cena. U ovom scenariju, PPI za gotovu robu je postao najpovoljnija diskontna stopa. Koristeći istorijske troškove, odvajamo bazu i deprecijaciju koja se odnosi na stari krov iz zgrade. Ostatak zgrade zadržavamo na knjigama i depreciramo kao normalno. Odložili smo stari krov, što je rezultiralo gubitkom od 10.694 dolara. Nov krov dodamo u deo fiksne imovine našeg poreskog softvera i započinjemo depresiju.
Kako je to funkcionisalo za našeg klijenta? Ne samo da je naš klijent dobio gubitak od 10.694 dolara na stranu jedan od Obrasca 1040, ali je to takođe smanjilo njegov prihod za ograničenja pasivnih gubitaka aktivnosti, što je povećalo koliko je pasivnih gubitaka ove godine odbijen. Ovaj povećani pasivni gubitak aktivnosti dodatno je smanjio njegov prihod. Za klijenta u 28% poreskoj grupi, možemo očekivati da poreska ušteda od parcijalne raspodele bude 10,694 x 28% = $ 2,994. Ali pošto smo smanjili prihode dovoljno da uzimamo više pasivnih gubitaka u aktivnostima, stvarne poreske uštede bile su oko 4.000 dolara.
Dakle, ako razmišljate, dečko, ovo je sigurno mnogo matematike. Možda stavljanje dodatnog novca u džeparac klijenta će vas motivisati da zapalite svoju tablicu i srušite neke brojeve.
Dalje čitanje o temama odbijanja popravki, parcijalnih dispozicija i novog "Regresa popravki":
- Za više detalja o parcijalnim odredbama pogledajte članak Steve Nelson-a, Delimične odredbe i novi propisi o imovini za Evergreen Small Business .
- Za pregled "popravaka regs", pogledajte moj članak, Odsustvo troškova popravke i održavanja.
- IRS produžava vreme za izjašnjenje o raspoređivanju dijela parcijalnih akcija (Parker Tax Publishing, 29. septembar 2014.).
- Glupavi izgled: IRS objavljuje detaljna najčešća pitanja koja objašnjavaju pravila o popravci (Parker Tax Publishing, 14. marta 2015).
- Pravilnik o materijalnoj imovini - Održavanje smernica i resursa (AICPA.org).
- Koji poreski obveznici treba znati kako bi se pridržavali konačnih odredaba o imovini ( poreski savjetnik, AICPA.org, 1. april 2015.).
- Završni set popravaka. Izdat ( poreski savjetnik, AICPA.org, 1. novembar 2014. godine).
- Regs. Upravljaju se dispozicijama amortizujuće imovine (Journal of Accountancy, 13. avgust 2014.).
- Poslednja godina poreza da se potražuju gubici na parcijalnim dispozicijama pre 2014. godine (Moss Adams, novembar 2014).
- TD 9689, Uputstvo u vezi sa dispozicijama materijalnih amortizovanih svojstava (IRS.gov)
- Publikacija 544, Prodaja i ostala raspodjela sredstava (IRS.gov)