Evo šta treba znati pre nego što odlučite da kupite
Kada razmišljate o stanu kao investiciji, morate precizno proceniti:
- godišnja zakupnina koju možete dobiti, i
- godišnji troškovi koje ćete izvršiti, uključujući stvari kao što su:
- porez na nekretnine
- osiguranje
- održavanje i popravke
Pored toga, morate da uključite povremene troškove koji se mogu pojaviti, kao što su:
- sudske takse ukoliko je potrebno delođenje
- troškovi oglašavanja za stanare
- troškove popravke ako zakupac ošteti imovinu
Hajde da uradimo matematiku! Primer investiranja u kondo:
Pogledajmo primer. Ako nađete konvoju za 55.000 dolara. Možete platiti gotovinu. Naplaćuje se za 750 dolara mesečno (9.000 dolara godišnje). Mislite da to predstavlja 16,4 procenata prinosa (9.000 dolara podijeljenih sa 55.000 dolara). Pre nego što budete previše uzbuđeni, morate uračunati ove troškove:
- Porezi na nekretnine su 1000 dolara godišnje
- Osiguranje iznosi 300 dolara godišnje
- Procenjujete oko 300 dolara godišnje za održavanje i popravke
- Vi smatrate da će stan biti prazan oko mesec dana godišnje (vi to činite kao cenu od 750 dolara godišnje)
- Vi svakodnevno mislite da je potrebno da potrošite 250 dolara na troškove oglašavanja, a vi to procenjujete kao jedan godišnji trošak
- Takođe vi smatrate da možda svakog od pet godina imate loše iskustvo i da imate troškove pravnih i dodatnih troškova popravke od oko 5.000 dolara (što bi bilo oko 1000 dolara godišnje).
Oni koštaju 3.600 dolara godišnje (ili oko 300 dolara mesečno).
Vaša neto renta sada iznosi 5.400 dolara (9.000 dolara minus 3.600 dolara), što predstavlja neto prinos od 9,8 odsto, što je i dalje atraktivan povratak. Osim gotovinskog toka, učestvovaćeš u proceni vrijednosti imovine. Ako ste očekivali da će se nekretnina povećati za oko 3% godišnje, u prvoj godini vaš kondo bi cenio od $ 55,000 do $ 56,650, što je dobit od 1,650 dolara.
Ako ne možete da platite gotovinu i morate da finansirate imovinu, moraćete da uključite i troškove kamate. Za investicionu imovinu , plan za stavljanje 25 odsto - 50 odsto da se kvalifikuje za kredit. U gore navedenom scenariju, recimo, stavite 30 odsto dolara (16.500 dolara) i finansirate preostalih 70 odsto (38.500 dolara) sa stopom od 7 odsto u toku 30 godina. Vaša uplata bi bila 256 dolara mesečno.
Kada dodate uplatu od 256 dolara mesečno i procenjeni troškovi iznad, od oko 300 dolara mesečno, dobijate 556 dolara mesečno procenjenih troškova. Sa očekivanim zakupom od 750 dolara mesečno, ova imovina bi i dalje donela pozitivan tok gotovine, a na osnovu tih brojeva bi verovatno bila dobra investicija.
Ostali faktori: procjena stanarine i naknade za pridruživanje
Takođe ćete morati da saznate da li stan koji razmišljate ima takse za udruživanje i koliko često vam je potrebno plaćati procene. Procjene su troškovi koji pokrivaju zajedničke oblasti vlasništva nad stanovima. Procjene mogu uključivati uređenje prostora, parkiralište i popravke i održavanje parkirnih garaža, poboljšanja spoljašnje zgrade i troškove povezanih sa bilo kojim zajedničkim područjima kao što su glavni lobi ili ulazni put. Ove troškove treba uzeti u obzir u proceni vaših troškova pre nego što izračunate procijenjeni povraćaj investicije u kondo.
Pre nego što napravite bilo kakvu investiciju u nekretnine , morate takođe proceniti koliko su realne vaše pretpostavke. Evo nekih dodatnih pitanja koja treba razmotriti prilikom određivanja da li će kupovina kupovine biti dobra investicija:
- Da li je vaš stan u oblasti na kojoj se potražuju nekretnine za iznajmljivanje, na primer u blizini koledža?
- Da li je to područje koje postaje manje popularno ili popularnije?
- Može li se glavni poslodavac u tom području zatvoriti i izazvati tražnju za iznajmljivanjem?
- Može li se izgraditi novi kondo u blizini, ostavljajući Vašu potrebu za skupim poboljšanjima za takmičenje?
Potrebno je poznavanje područja i iskustva, kako bi se procijenile ove vrste rizika. Za odličnu knjigu o ovoj temi provjerite John Reed-a kako se započeti u investiranju u nekretnine .