Plaćanje hipotekarnih kamata može smanjiti Vaš oporezivi prihod
Ova pravila za potraživanje odbitka važe do 2017.
Zahtev za kamatu na hartiji od kuće
Morate navesti svoje odbitke na obrazac 1040, Prilog A da biste potražili hipoteku. To znači da se odrekne standardnog odbitka za vaš status prijave - to je ili situacija. Možete postaviti ili možete ili možete zatražiti standardnu odbitku, ali ne možete učiniti oboje.
Prilog A takođe pokriva i mnoge druge odbitne troškove, međutim, uključujući poreze na nepokretnu imovinu , medicinske troškove i dobrovoljni doprinos. Ponekad se sve ovo dodaje više od standardnog odbitka za vaš status prijave, čineći time vrednošću i naporima da odredite svoje odbitke. U suprotnom, uštedućeš više poreza u dolarima tako što preskočiš odbitak kamate na kućnom hipoteku i zatražiš standardni odbitak.
Obično je preporučljivo da dovršite raspored A i uporedite ukupne odbitne stavke na vašu standardnu odbitku kako biste saznali koji je metod najpovoljniji za vas.
Od 2017. godine, standardni odbitak iznosi 6,350 dolara za pojedinačne poreske obveznike i vjenčane poreske obveznike koji podnose poseban povratak. To je 12.700 dolara za vjenčane porezne obveznike koji zajednički podnose i 9.350 dolara za one koji se kvalifikuju za šefa domaćinstva.
Ali, budite svjesni - Zakon o poreskim zakonima i zapošljavanju uvodi i promjene standardnog odbitka, povećavajući ove brojke prilično dramatično.
Možda će biti malo verovatnije da ćete imati dovoljno obračunatih odbitaka kako biste prevazišli standardni odbitak na koji imate pravo, ako novi poreski račun stupi na snagu 2018. godine.
Kvalifikovanje za oduzimanje hipotekarnih kamata
Kamatna hipoteka trenutno uključuje ono što plaćate za kredite za kupovinu kuće, kreditne linije vlasničkih kredita i građevinske kredite. Međutim, senatska verzija zakona o porezima i poslu bi ograničila odbitak samo na akvizicioni dug, međutim, eliminisao bi kreditne linije kredita na domaćem tržištu od kvalifikovanja za ovaj odbitak.
Odbitak je ograničen i na kamate koje ste platili u glavnom domu i / ili drugom domu. Kamata koja se plaća na treći ili četvrti dom nije odbijena.
Morate takođe biti legalno na kuku za kredit - dug ne može biti u nečijem imenu, osim ako je vaš supružnik i podnosite zajednički povratak. To mora biti bona fide kredit u tome što imate ugovornu obavezu da je vratite nazad. Konačno, vaš dom mora delovati kao sigurnost za kredit, a vaši hipotekarni dokumenti moraju to jasno navesti.
Vaš dom može biti stanovanje za jedno porodično stanovanje, stan, mobilni dom, kooperativ, ili čak i čamac - skoro svako imanje koje ima "spavanje, kuvanje i toalet", prema službi unutrašnjih prihoda.
Utvrđivanje koliko ste kamate plaćali
Trebalo bi da primite obrazac 1098, hipotetičku izjavu o kamati od hipotekarnog zajmodavca na početku nove poreske godine. Obrazac prikazuje ukupne kamate koje ste platili tokom prethodne godine. Ne morate priložiti obrazac vašem poreskom prijavljivanju, jer finansijska institucija mora također poslati kopiju obrazca 1098 direktno u IRS.
Pobrinite se da odbitak kamate na hipoteku koju tražite na planu A odgovara iznosu prijavljenom na obrazcu 1098. Iznos koji možete odbiti može biti manji od ukupnog iznosa koji se pojavljuje na obrazcu na osnovu određenih ograničenja. Držite obrazac 1098 sa kopijom podnesene poreske prijave najmanje četiri godine.
Ograničenja dolara na dugu kupovinu doma
Krediti koji se koriste za kupovinu ili izgradnju rezidencije se zovu "dug domaceg sticanja". Izraz se odnosi na svaki kredit koji ste preuzeli radi sticanja, izgradnje ili značajnog poboljšanja kvalifikovanog doma.
Ne možete odbiti kamatu na više od milion dolara duga za kuću za glavnu kuću i / ili vašu sekundarnu rezidenciju od 2017. Houseova verzija Zakona o porezima i poslovi će to smanjiti na 500.000 dolara u 2018. godini ako prođe. Ograničenje je trenutno smanjeno na 500.000 dolara ako ste u braku i prijavite se zasebno .
Ipak, granica ostaje na milion dolara za 2017. godinu, pa ćemo koristiti taj broj u ilustrativne svrhe. Recimo da ste pozajmili $ 800,000 protiv vašeg glavnog prebivališta i $ 400,000 protiv vašeg sekundarnog boravka. Oba kredita korišćena su isključivo za sticanje imovine. Zajedno, krediti povećavaju do 1,2 miliona dolara, što premašuje sadašnji limit od 1 milion dolara za sticanje domaće kuce.
Recimo sada da oba kredita imaju fiksnu kamatnu stopu od 5%. Ukupna kamata koju ste platili za godinu bila je 60.000 dolara. Vi biste mogli samo potražiti odbitak od kamate za 50.000 dolara od toga, kamatu na prvom milion dolara kupljenog duga. Preostalih 10.000 dolara je rezultat vrijednosti kredita koji prelazi ograničenje od 1 milion USD, tako da ga ne možete potraživati.
Ograničenja duga na domaćem kapitalu
Dug domaceg kapitala je kredit koji ste uzimali iz razloga osim da ste kupite, izgradite ili znatno unapredite kvalifikovani dom. To može biti i kredit koji ste preduzeli da biste poboljšali kvalifikovano prebivalište, ali on premašuje ograničenje zaduženja za kuću.
Ne možete odbiti kamatu na više od 100.000 dolara duga za glavnu kuću i / ili vašeg sekundarnog boravka. Ovo ograničenje se smanjuje na 50.000 dolara ako ste venčani ali se prijavljujete odvojeno. Vaš odbitak za učešće u kapitalu kuće može se smanjiti čak i ispod granice od 100.000 dolara ako vaša zaduženost premašuje fer tržišnu vrednost vašeg doma.
Za ovaj primjer, recimo, pozajmili ste $ 300,000 u kreditnoj liniji za domaći kapital. Iznos koji ste pozajmili nije premašio fer tržišnu vrijednost vašeg doma, tako da ste u redu tamo. Koristili ste 150.000 dolara novca kako biste dodali novu porodičnu sobu u svoj stan, a vi ste potrošili preostalih 150.000 dolara na školarinu vašeg sina.
Polovina kredita se tretira kao dug domaceg sticawa, jer se koristilo da se znatno popravi dom. Ovaj deo bi bio predmet ograničenja duga kupovine kuće. Druga polovina se tretira kao dug domaceg kapitala jer se nije koristila za unapredjenje svog doma. Vi biste mogli da odbijete kamatu samo na limit od 100.000 dolara za ovaj deo. Dakle, pod pretpostavkom da ste platili ukupno 21.000 dolara u kamatu, slomio bi se ovako:
- 10.500 dolara: Potpuno odbitna zaduženja za kuću u prvoj polovini kredita
- 7.000 dolara: Odbitni dug kapitala na dve trećine dioničkog dela kredita ili 100.000 dolara od tog dela od 150.000 dolara
- 3,500 dolara: Nepovratni dug vlasničkog vlasništva na stanu koji predstavlja kamatu koja se plaća na dio duga za domaći kapital koji je premašio 100,000 dolara
Morali biste takođe prijaviti 7.000 dolara u IRS kao prilagođavanje AMT-a na Obrascu 6251. I zapamtite, senatska verzija tekućeg računa za porez može u potpunosti eliminisati odbitak za kapitalni dug koji počinje 2018. godine.
Zajedničke hipoteke
Ako zajednički držite hipoteku sa nekom drugom koja nije vaš supružnik, imate pravo da odbijete samo kamatu koju ste lično platili, bez obzira na to koji ste vi dobili od Obrazca 1098 od zajmodavca. Ali tu je i praznina. Ko-zajmodavci koji vrše isplate posebno za sprečavanje oduzimanja imovine, mogu odbiti isplatu kamate čak i ako je kamatu trebalo da plati neko drugi. Urednici JK Lassera "Vaš porez na dohodak" prolaze kroz ovaj savet:
"Poreski sud je dozvolio zajedničkom dužniku da odbije njegovu uplatu učešća drugog dijela hipotekarnih kamata ukoliko se izvrši uplata da bi se izbjegao gubitak imovine, a plaćanje vrši njegovim posebnim sredstvima". (Stranica 328)
Kućni krediti za izgradnju
Možete odbiti kamatu na hipoteku koja se koristi za plaćanje troškova izgradnje. Prihodi se moraju iskoristiti za kupovinu zemljišta i za izgradnju kuće. Troškovi nastali u roku od 24 meseca prije završetka izgradnje računaju na limit od 1 milion dolara za stambeni dug.
Ali postoji ulov. Ako odbijete kamatu na građevinskom kreditu dve godine, a vi onda odlučite da prodate imovinu umesto da se preselite i koristite kao svoj stan, možda ćete morati da vratite svoje povraćaje tokom godina koje ste oduzeli kamatu da biste je označili kao investicionu kamatu umjesto toga. To može ograničiti odbitak. Drugim riječima, IRS možda želi vratiti novac.
Bodovi plaćeni
Tačke plaćene na akvizicionom dugu za osnovne i sekundarne domove u potpunosti se odbijaju u godini kada su plaćene, ali bodove koje se plaćaju za refinansiranje moraju biti amortizovane tokom trajanja kredita. Tačke se ne prijavljuju uvek na obrazcu 1098, ali možete ih naći u završnoj riječi HUD-1.
Kada tražiti pomoć stručnjaka za porez
Određivanje odbitka kamate na kućnim hipotekama je jednostavno za mnoge poreske obveznike. Dodajete kamate prijavljene na vašim Obrazcima 1098 i unesite ukupni iznos u Prilog A. Možete koristiti radni list u publikaciji 936 da biste izračunali dozvoljeni iznos odbitka, a možete izračunati AMT prilagođavanje duga za domaći kapital koristeći radni list za prilagođavanje interesa za Home Mortgage u Uputstvu za obrazac 6251 .
Međutim, možda biste želeli da proverite kod poreskog profesionalca, ako ste kupili ili prodali imovinu tokom poreske godine. U stvari, bilo bi smisla tražiti savet poreskog proračuna čak i pre nego što kupite ili prodate nekretninu, samo ako biste se oslonili na poreske posljedice vaše odluke.
I, naravno, želećete da pratite vesti o ažuriranjima na računu poreza, bez obzira da li je to završilo i, ako jeste, njegove konačne odredbe.